Клиент обратился в ILF с просьбой проверить будущую сделку по покупке земли. Он уже выбрал участок в коттеджном поселке под Киевом, где планировалось строительство дома.
Юристы ILF провели аудит сделки: проверили правоустанавливающие документы на землю и законность ее приобретения в прошлом, проверили нет ли каких-либо ограничений или запретов на продажу такой земли (аресты, ипотека и т.д.), а также тщательно проанализировали условия застройки этого земельного участка.
В результате выявили 3 риска для клиента:
Участок можно купить только при условии, что строительство будет вести застройщик - компаньон владельца земли, то есть контроль за проведением строительства должен будет осуществлять сам продавец, а не клиент.
Застройщик не хотел показывать полный проект дома (все разделы проекта, а не его отдельные части). Из предоставленной им информации невозможно было понять, какие материалы будут использованы при строительстве дома, как будут подведены коммуникации, какие расчеты проводились при проектировании.
Застройщик требовал полную предоплату по сделке, не предоставляя взамен ничего, кроме “честного слова”, то есть не гарантировал своевременного окончания строительства дома, введения его в эксплуатацию и регистрации права собственности на дом за клиентом, а также безопасности конструкций при их эксплуатации.
Юристы ILF предложили иную модель передачи земельного участка в собственность с дополнительными гарантиями для клиента:
оплата основной суммы по договору после получения результата, указание лиц, ответственных в случае причинения клиенту ущерба
дополнительное заключение технического специалиста о безопасности конструкций, которые в случае возникновения судебного спора смогут обеспечить возврат денег покупателю.
После продолжительных переговоров со второй стороной мы согласовали предложенный нами порядок покупки земли и строительства дома. Проект вели юристы Александра Нежельская и Анастасия Медяник.
Чтобы сохранить свои инвестиции в землю и недвижимость, до подписания каких-либо документов по сделке проверьте самостоятельно или с юристом:
условия такой сделки, особенно условия оплаты и условия передачи в собственность объекта недвижимости;
историю самого актива и правоустанавливающие документы на него: предыдущие договоры о покупке/дарении и др., свидетельство о праве собственности, выписки из реестра прав на недвижимое имущество, из Государственного земельного кадастра; проверьте и реестр судебных решений на наличие споров относительно интересующего вас актива;
оборотоспособность актива - можно ли его купить, есть ли в государственных реестрах запреты или ограничения на такую сделку;
продавца и застройщика: действительно ли продавец указан как собственник актива, зарегистрирован ли застройщик как субъект хозяйствования, есть ли у застройщика необходимые разрешения и лицензии для осуществления строительной деятельности, есть ли в штате необходимые специалисты. Можно также проверить свидетельства таких сотрудников (если это, например, архитекторы, инженеры-проектировщики) в реестре аттестованных лиц.
