5 декабря 2019 года Верховная Рада приняла в целом законопроект 2047-Д о ликвидации «площадок Яценко». С этого момента законопроект стал законом Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно ликвидации коррупционной схемы в сфере регистрации информации из отчетов об оценке объектов недвижимости и прозрачности реализации имущества».
«Площадки Яценко» — это электронные площадки — посредники, авторизованные Фондом госимущества, через которые информация из отчетов об оценке имущества вносится в Единую базу отчетов об оценке и регистрируются сами отчета. Услуги «площадок Яценко» платные, а сами эти электронные площадки связывают с народным депутатом Антоном Яценко*.
*Антон Яценко — народный депутат Украины, один из руководителей Тендерной палаты Украины. Ему приписывают авторство «тендерной схемы», которая обязывала государственные предприятия закупать «информационные услуги» при проведении тендерных закупок в отдельных частных структур (напоминает механизм работы «площадок Яценко», не так ли?).
Закон о ликвидации «площадок Яценко» закрепляет регистрации отчетов об оценке имущества в Единой базе без участия электронных площадок-посредников и меняет правила расчета дохода от продажи недвижимости физлиц, для его налогообложения.
Как украинцы продают недвижимость сейчас
Если вы решили продать что-то из своей недвижимости (квартиру, здание или земельный участок), вы договариваетесь с покупателем о цене и заключаете с ним договор купли-продажи. Такой договор будет действительным, только если его заверит нотариус.
Нотариус сможет заверить ваш договор только если вы (как продавец) предоставите ему подтверждение, что уже уплатили налог на доходы физлиц и отчет об оценке имущества. Отчет об оценке имущества вправе составлять только субъект оценочной деятельности (далее — Оценщик). Это правило для случаев, когда и продавцом, и покупателем имущества есть люди, а не юридические лица (предприятия, организации и т.д.).
Чтобы определить размер налога, надо ставку налога (5% для резидентов Украины и 18% для нерезидентов) умножить на цену имущества, указанной в договоре (нельзя, чтобы цена была ниже, чем оценочная стоимость имущества, указанная в отчете об оценке). Например, если в договоре указано, что квартира продается за 10 тысяч, а ее стоимость в отчете об оценке — 20 тысяч, налог будет начисляться с 20 тысяч.
Отчет об оценке имущества, который подается нотариусу, должен быть зарегистрирован в Единой базе отчетов об оценке (далее — Единая база). В Единую базу входят: 1) база данных информации из отчетов об оценке и 2) модуль электронного определения оценочной стоимости имущества, подобного объекта оценки (далее — модуль Единой базы).
Такая регистрация отчета нужна, чтобы определить, соответствует ли стоимость имущества, указанная оценщиком, результату ее электронного вычисления, проведенного модулем Единой базы. Все это — для детенизации наших с вами доходов.
Если указанная в отчете стоимость имущества более чем на 25% процентов отличается от определенной модулем, в регистрации отчета в Единой базе будет отказано. При этом сама определенная модулем стоимость применяется только, если находится в пределах +/- 25 процентов от величины индикатора, который публикуется на сайте Фонда госимущества.
Индикатор — среднерыночный показатель цены на имущество, вроде объекта оценки (то есть, подобное тому, которое вы собираетесь продавать). Определяется в гривнах за 1 кв. м.
То есть продавец, конечно, со значительной погрешностью, может «прикинуть» стоимость своего имущества, которое может «пропустить» Единая база. Для этого индикатор необходимо умножить на площадь объекта и уменьшить полученную стоимость на 25%.
Зарегистрировать отчет в Единой базе можно только через авторизованные Фондом госимущества электронные площадки. Такие электронные площадки и известны как «площадки Яценко». Плата за их услуги устанавливается на договорных началах
В настоящее время Фондом госимущества авторизованные четыре электронные площадки: ОЦІНКА.оnline, ЕКСПРЕС ОЦІНКА, ПРОФЕСІЙНА ОЦІНКА и РЕЄСТР ОЦІНКИ.
Как пояснил мой коллега оценщик Олег Устименко, продавая недвижимое имущество, человек оплачивает услуги по оценке имущества, состоят из двух частей:
1. Услуги оценщика по оценке имущества.
2. Услуги «площадок Яценко» за регистрацию отчетов.
При этом стоимость услуг оценщика составляет лишь 30% от стоимости одной попытки зарегистрировать отчет на таких площадках. Одна попытка регистрации стоит от 50 до 70 у.е.
Напомню, что только при условии регистрации отчета об оценке имущества в Единой базе и уплаты налога на доходы физлиц, можно идти к нотариусу, чтобы он заверил ваш договор купли-продажи имущества.
Что меняет новый закон
Закон о ликвидации «площадок Яценко» предусматривает следующее.
1. Отчет об оценке имущества должен подаваться непосредственно в Единую базу с 31 января 2020 года — без привлечения посредников в виде "площадок Яценко".
2. Доход человека от продажи имущества (для целей налогообложения) будет определяться на уровне не ниже его оценочной стоимости, которую рассчитает модуль Единой базы, или не ниже рыночной стоимости такого объекта, которую вычислит оценщик.
Таким образом, новый закон предусматривает, что человек сможет теперь определить стоимость недвижимости, которую планирует продать, автоматически в электронном виде. Также автоматически сформируется электронная справка об оценочной стоимости объекта недвижимости. Причем формирование такой справки не предусматривает предварительного проведения оценки имущества оценщиком, составление отчета об оценке имущества и регистрации такого отчета в Единой базе.
К сожалению, в настоящее время, правила автоматического расчета стоимости имущества и алгоритм формирования электронной справки об оценочной стоимости не утверждены. Мало кто сейчас понимает, как это будет работать и к каким последствиям приведет.
Если человек будет не согласен с результатами автоматического определения цены на его недвижимость, он имеет право обратиться к оценщику. Он определит рыночную стоимость на недвижимость, которую планируют продавать. В этом случае доход от продажи имущества будет считаться таким, каким его указал оценщик в отчете, зарегистрированном в Единой базе. И именно здесь может крыться опасность.
Ведь зарегистрировать отчет в Единой базе можно только, если стоимость недвижимости, определенная оценщиком, составляет +/- 25% рыночной цены на "сопоставимые объекты недвижимости". Причем, как будут избираться эти "сопоставимые объекты", в законе не указано (алгоритм будет определяться Фондом госимущества Украины).
Как показывает опыт, объекты недвижимости вообще сложно сравнивать алгоритмом. Если брать условную квартиру - сможет ли алгоритм учесть все факторы, влияющие на ее рыночную стоимость: угловая или нет, с удачной перепланировкой или без нее, вид из окна и тому подобное.
То есть, может сложиться ситуация, когда фактически вы продаете квартиру за 50 тысяч, алгоритм Единой базы оценит ее в 100 тысяч, а в отчете об оценке имущества вы можете указать минимум 75 тысяч. Если будет указано 50 тысяч, отчет не будет зарегистрирован в Единой базе. Следовательно, возможна ситуация, когда фактически, получив доход в размере 50 тысяч, налогов необходимо будет оплатить минимум из 75 тысяч.
В случае отказа в регистрации отчета об оценке имущества сохраняется возможность подать в Фонд госимущества заявление о его рецензирования.
Однако этим правом оценщик пользуется, только когда уверен в получении положительного заключения. Ведь если оценка имущества будет признана некачественной, с большой вероятностью его могут лишить права заниматься оценочной деятельностью, что прямо предусмотрено Законом «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».
3. Уменьшение платы за регистрацию отчета об оценке имущества в Единой базе. Теперь она будет составлять 10% от прожиточного минимума. А стоимость получения справки об оценочной стоимости имущества - 2,5% от прожиточного минимума. Кроме того, доступ нотариуса в Единую базу станет бесплатным.
4. Определение дохода от продажи земельного участка для целей налогообложения на уровне не ниже нормативной денежной оценки такого участка.
*Нормативную денежную оценку земельных участков проводят разработчики документации по землеустройству. По результатам такой оценки земель в населенном пункте составляется техническая документация, которая утверждается сельским, поселковым или городским советом. Узнать размер нормативной денежной оценки определенного участка можно, запросив Выдержку из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка. Он выдается бесплатно центром предоставления административных услуг.
Ориентировочную нормативную денежную оценку земельного участка сельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов (например - паев) можно посмотреть на сайте https://ngo.land.gov.ua/. [1]
Такие изменения могут существенно повлиять на размер налога, который будут платить люди, продавая землю. Дело в том, что нормативная денежная оценка может существенно отличаться от цены, по которой земельный участок продали в реальности.
Например, нормативная денежная оценка земельного участка площадью 350 кв.м. в Харькове может составлять 2 200 000 грн, а земельного участка площадью 1,8 га (18000 кв.м.) в Черновицкой области — 49 000 грн.
По данным Фонда госимущества, индикатор для указанного выше земельного участка в г. Харькове составляет 3028 грн/кв.м, который необходимо умножить на 1,25 (увеличение на 25% — это 125%, если применить вместо процентов коэффициент, это 1,25). То есть ее максимальная стоимость, которую может пропустить Единая база — 3028 грн*350*1,25 = 1324 750 грн, что почти на 900 тыс. грн меньше, чем нормативная денежная оценка этого земельного участка. А значит, тому, кто продает этот участок, придется заплатить больше налогов.
С земельным участком в Черновицкой области все наоборот - индикатор для него - 144 грн/кв.м. То есть ее максимальная возможная стоимость составляет 144*18000*1,25 = 3 240 000,00 грн, что значительно превышает размер нормативной денежной оценки этого земельного участка.
Это может привести к тому, что в договоре купли-продажи цена земельного участка будет занижена до уровня нормативной денежной оценки, а часть реальной суммы окажется «в тени». Если будет запущен рынок земли, это приведет к значительным потерям бюджета из-за недополучения налога на доходы физических лиц.
Опасность заключается в том, что закон не предусматривает альтернативной возможности определения дохода от продажи земельного участка для целей налогообложения, так же, как и действенной процедуры обжалования/согласования самой нормативной денежной оценки земельных участков.
5. Обнародование отчетов об оценке имущества на официальном сайте Фонда госимущества Украины в режиме реального времени (кроме информации с ограниченным доступом) с обеспечением открытого, прямого несанкционированного доступа и возможностью загрузки в формате открытых данных.
Но перечень информации, которая относится к информации с ограниченным доступом, этот закон не устанавливает. Между тем, отчет об оценке имущества содержит информацию о его владельце, характеристики имущества, наличие перепланировок и тому подобное. Приложениями к отчету есть документы о праве собственности на имущество и фото имущества, в том числе внутренних помещений.
Следовательно, это может привести к разглашению информации о человеке и об объекте, который продается, неопределенному кругу лиц.
До вступления в силу закона о ликвидации «площадок Яценко контролирующие органы, в том числе налоговая служба, имеют доступ на просмотр информации из отчетов об оценке только на основании обращения в Фонд госимущества и только с помощью электронной цифровой подписи.
Все остальные сейчас могут получить сведения из Единой базы, только указав в письменном запросе об этом уникальный номер отчета об оценке имущества. А уникальный номер может быть только у оценщика, нотариуса и владельца конкретного объекта недвижимости.
Если анализировать в целом нововведение закона о ликвидации "площадок Яценко", то они могут привести к позитивным изменениям ― уменьшится стоимость услуг по оценке имущества для физических лиц. В то же время этот закон внедряет ряд изменений, которые вызывают много вопросов и могут создать дополнительные трудности, в том числе для тех, кто будет продавать недвижимость.
