Клиент обратился в ILF с просьбой проверить будущую сделку по покупке земли. Он уже выбрал участок в коттеджном поселке под Киевом, где планировалось строительство дома.
Юристы ILF провели аудит сделки: проверили правоустанавливающие документы на землю и законность ее приобретения в прошлом, проверили нет ли каких-либо ограничений или запретов на продажу такой земли (аресты, ипотека и т.д.), а также тщательно проанализировали условия застройки этого земельного участка.
В результате выявили 3 риска для клиента:
-
Участок можно купить только при условии, что строительство будет вести застройщик - компаньон владельца земли, то есть контроль за проведением строительства должен будет осуществлять сам продавец, а не клиент.
-
Застройщик не хотел показывать полный проект дома (все разделы проекта, а не его отдельные части). Из предоставленной им информации невозможно было понять, какие материалы будут использованы при строительстве дома, как будут подведены коммуникации, какие расчеты проводились при проектировании.
-
Застройщик требовал полную предоплату по сделке, не предоставляя взамен ничего, кроме “честного слова”, то есть не гарантировал своевременного окончания строительства дома, введения его в эксплуатацию и регистрации права собственности на дом за клиентом, а также безопасности конструкций при их эксплуатации.
Юристы ILF предложили иную модель передачи земельного участка в собственность с дополнительными гарантиями для клиента:
-
оплата основной суммы по договору после получения результата, указание лиц, ответственных в случае причинения клиенту ущерба
-
дополнительное заключение технического специалиста о безопасности конструкций, которые в случае возникновения судебного спора смогут обеспечить возврат денег покупателю.
После продолжительных переговоров со второй стороной мы согласовали предложенный нами порядок покупки земли и строительства дома. Проект вели юристы Александра Нежельская и Анастасия Медяник.
Чтобы сохранить свои инвестиции в землю и недвижимость, до подписания каких-либо документов по сделке проверьте самостоятельно или с юристом:
-
условия такой сделки, особенно условия оплаты и условия передачи в собственность объекта недвижимости;
-
историю самого актива и правоустанавливающие документы на него: предыдущие договоры о покупке/дарении и др., свидетельство о праве собственности, выписки из реестра прав на недвижимое имущество, из Государственного земельного кадастра; проверьте и реестр судебных решений на наличие споров относительно интересующего вас актива;
-
оборотоспособность актива - можно ли его купить, есть ли в государственных реестрах запреты или ограничения на такую сделку;
-
продавца и застройщика: действительно ли продавец указан как собственник актива, зарегистрирован ли застройщик как субъект хозяйствования, есть ли у застройщика необходимые разрешения и лицензии для осуществления строительной деятельности, есть ли в штате необходимые специалисты. Можно также проверить свидетельства таких сотрудников (если это, например, архитекторы, инженеры-проектировщики) в реестре аттестованных лиц.
