Иногда после покупки квартиры новые собственники обнаруживают неприятные моменты: долги по коммуналке, что квартира в залоге или ещё хуже - что у продавца не было права её продавать, а значит - сделка незаконна, и новый владелец может потерять и квартиру, и деньги.
Поэтому, когда вы уже выбрали квартиру, до самой сделки по купле-продаже попросите собственника предоставить вам такие документы:
1) правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, судебное решение, завещание, свидетельство о праве на наследование и т. Также вместе с правоустанавливающим документом продавец должен предоставить Извлечение из государственного реестра (что подтверждает регистрацию права в реестре).
2) другие документы на квартиру:
- технический паспорт на объект. Важно, чтобы данные в этом паспорте соответствовали планировке квартиры (если они не соответствуют, возможно, была произведена незаконная перепланировка - уточняйте этот момент отдельно).
- заключение о технической возможности раздела объекта, если из одной квартиры сделали несколько;
- декларация о готовности объекта к эксплуатации, если проходил раздел объекта, объединение нескольких объектов в один, капитальные строительные работы.
- информацию о зарегистрированных лицах (у нотариуса, который может сформировать извлечение из реестра). Важно проверить, кто зарегистрирован в этой квартире. Если есть несовершеннолетние, продавец должен получить разрешение органа опеки и попечительства.
3) документы продавца - чтобы удостовериться, что именно этот человек владеет имуществом. Важно проверить, есть ли у продавца супруг/супруга или другие сособственники квартиры. В таком случае нужно получать нотариальное согласие этих людей на ее продажу.
4) задолженность по коммунальным услугам. Бывает, что новый собственник должен оплатить долг предыдущего, чтобы иметь возможность пользоваться коммунальной услугой. В таком случае покупатели обычно требуют от продавца "нулевки" из всех коммунальных служб, которые подтверждают отсутствие долга.
Параллельно с этим самостоятельно покупатель может провести поиск в следующих открытых источниках:
1) Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их обременений. Здесь можно проверить, кто действительно собственник, сколько собственников на объект, есть ли аресты или другие обременения на имущество, когда и на основании чего у продавца возникло право собственности на квартиру;
2) Единый реестр должников. По этому реестру проверяется информация о самом собственнике квартиры. Здесь можно узнать, может ли на имущество продавца, в том числе квартиру, быть обращено взыскание (кредитор заберет квартиру в счет долга). Это исключит риск того, что договор купли-продажи квартиры потенциально может быть признан недействительным;
3) Единый государственный реестр судебных решений. Здесь по ключевым словам также можно проверять информацию о наличии каких-либо судебных процессов в отношении продавца и его имущества.
В зависимости от ситуации, список проверяемых документов может отличаться. Но эти минимальные мероприятия позволят вам комплексно посмотреть на ситуацию и выявить для себя риски до того, как деньги ушли продавцу.
