Покупка коммерческой недвижимости не только способ получения стабильного дохода (как объект аренды, для последующей перепродажи и т.п.), но и лакомый кусок для рейдеров. Если не проверять историю приобретения права собственности, можно неожиданно встретить токсическую недвижимость. И стать легкой добычей для мошенников. Проясняем, как защитить спорный актив и отбить атаку таких рейдеров.
Как понять, что вас планируют выбросить из бизнеса — смотрите в нашем чек-листе https://ilf.space/sevensigns.
К адвокатам ILF Алексею Харитонову и Андрею Поддымаю обратился владелец бизнеса по сдаче в аренду складских помещений. Два года назад он приобрел соответствующее помещение (более 2000 кв.м.) в одном из регионов Украины. Рядом с помещением: международная трасса, несколько крупных заводов. А значит — постоянный поток клиентов и стабильно высокие прибыли. В 2018 году бизнесмен получил решение суда, по которому должен был вернуть недвижимость компании, которая построила эти склады.
Адвокаты проанализировали это судебное решение, детали сделки клиента по купле-продаже, историю актива и законность требований компании-истца. И обнаружили, что клиент как добросовестный покупатель попал в схему многошагового рейдерства.
Кто захватил доли компании-застройщика
Полумошеннические схемы вокруг компании — первого владельца актива — начались еще семь лет назад. Три владельца ООО (общества с ограниченной ответственностью) решили построить складские помещения. Но один из партнеров потерял интерес к проекту. Он вышел из состава участников и подарил свою 30% долю другим совладельцам. Соответствующие документы показал нотариус, но к госрегистратору компания не обращалась. Итак, по данным ЕГР, право собственности на ООО все еще имели три участника.
Уже после выхода третьего партнера компания достроила склады и решила продать активы. Помещение сменило несколько владельцев, когда его приобрел клиент ILF. Даже не подозревая, что экс-партнер компании-застройщика решил восстановить право собственности на свою долю. А также путем махинаций получить полный контроль над компанией, захватив еще 70%, которые принадлежали прошлым партнерам. После чего заявил права на единственный актив компании — складские помещения. Причина — существенные долги и необходимость отдавать кредиторам деньги.
Схема рейдерства добросовестного покупателя
Новый-старый владелец компании начал процесс возвращения в собственность складских помещений. Сначала пытался обратиться в суд по месту регистрации компании. Но получал отказы из-за необоснованности своих требований. Тогда он перерегистрировал компанию в другой город и подал иск в местный хозяйственный суд. Последний - принял дело к рассмотрению. Все требования предприимчивый участник компании-первого владельца завуалировал под корпоративный спор. Соответственно, требовал признать недействительным договор купли-продажи спорного актива. Следующим шагом должен быть иск к новому владельцу об истребовании недвижимости.
"Свой" директор в суде подтвердил нарушения при продаже актива. И суд признал сделку недействительной.
Новый владелец, которого защищали адвокаты ILF, вступил в этот судебный спор в качестве третьего лица и обжаловал решение первой инстанции в апелляции. Защитники представили собранные факты о истца и его мошеннические схемы. В частности, доказали, что этот спор не подпадает под определение корпоративного. Ведь на момент выхода из состава участников истца, в компании еще не было такого актива как складские помещения. То есть его корпоративное право никоим образом не были нарушены. Также адвокаты остановились на вопросе фактически рейдерского захвата компании-истца (право единоличного управления было достигнуто через манипуляции с документами). Суд поддержал доводы защитников добросовестного покупателя и отменил решение первой инстанции.
Больше о антирейдерские меры, которые нужно сделать очень быстро, вы можете узнать видео на нашем YouTube-канале. А как не допустить такой ситуации и что делать, если уже началась война с оппонентом, узнайте на нашем мастер-классе в Харькове. Регистрация по ссылке: https://ilf.space/protect.business
Камбэк рейдеров или выводим актив из-под удара
Через 10 месяцев после первого судебного процесса рейдеры снова обратились в тот же самый суд с похожими требованиями. Но суд первой инстанции, рассмотрев доводы адвокатов ILF, пришел к выводу, что иск надуманный и необоснованный (поскольку дважды нельзя подавать иск в суд о рассмотрении одного и того же вопроса, только если появятся новые обстоятельства).
Актив клиента потерял статус "токсичного", а следовательно — владелец получил возможность свободно им распоряжаться и получать стабильный доход.
Конечно, такие судебные процессы, отражение атаки рейдеров постфактум, обходятся бизнесу достаточно дорого. Избежать дополнительных расходов и минимизировать риск рейдерского захвата вашего имущества можно, если подходить к подготовке сделки купли-продажи недвижимости системно и ответственно. В частности, проводить детальный правовой аудит перед покупкой нового актива.
