Вопрос проблемных кредитов остро стоит для украинских банков. Чтобы стабилизировать ситуацию, многие реструктурируют задолженности и даже готовы частично их списывать. Другие, не желая ввязываться в затратные судебные тяжбы и принимать на баланс непрофильные активы, продают портфели проблемных кредитов или залоговое имущество с большим дисконтом. Есть и менее популярные решения - принять на баланс залоговое имущество. При грамотном управлении ресурсами, и это может оказаться достаточно выгодным.
Цена вопроса
По данным Фонда гарантирования вкладов в 2016 году ликвидные активы на аукционах продавали в среднем за 30% от номинальной стоимости. В 2017 году этот показатель снизился до 27%. В некоторых случаях цена продажи снижается на 80% от стартовой. Напрашивается вопрос: а выгодно ли вообще продавать залоговое имущество с таким дисконтом? Ведь есть случаи, когда банки, не решаясь продать залоговое имущество, принимали не свойственные решения - и это приводило к успеху.
Показательной в этом смысле является история Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР) с железнодорожными вагонами. После нескольких лет судебных разбирательств они принял решение забрать в собственность залог в виде 2400 железнодорожных вагонов. Так ЕБРР стал одним из крупнейших частных операторов в Украине и за 90 месяцев вернет свои деньги.
Судебная практика получения права собственности на залоговое имущество
Если в счет погашения долгов вы планируете получить ипотеку или залог в собственность, рекомендую не пренебрегать актуальной судебной практикой.
Обращать взыскание на ипотеку (залог) можно в судебном и внесудебном порядке: на основании решения суда, или исполнительной надписи нотариуса, или договора об удовлетворении требований ипотекодержателя (залогодержателя).
До 2016 года в случае с приобретением права собственности на ипотеку (залог) судебная практика считалась сформированной. Позиция судов сводилась к тому, что Закон Украины «Об ипотеке» не исключает возможность обращения взыскания путем приобретения права собственности на предмет ипотеки по решению суда. Если это предусмотрено в договоре, то для защиты права можно обращаться в суд.
Но в марте 2016-го подход к решению этого вопроса изменился. Верховный Суд Украины (ВСУ) указал, что передача банку права собственности на предмет ипотеки является внесудебным способом урегулирования вопроса, и суд не наделен полномочиями решать указанный вопрос таким способом (решение от 30 марта 2016 года по делу №6-1851цс15).
Это привело к тому, что суды первой и апелляционной инстанции начали отказывать банкам в признании права собственности на ипотеку по сотням судебных процессов. Мотив отказа в удовлетворении исков – банк выбрал неправильный способ защиты, поскольку признать право собственности можно только внесудебным путем.
В дальнейшем ВСУ подкорректировал свою позицию: «хотя суды, принимая решения об обращении взыскания на ипотеку путем признания права собственности, неправильно применяли нормы Закона Украины «Об ипотеке», но правомерно защитили интересы банка после установления факта невыполнения заемщиком своих денежных обязательств». Поэтому решения о признании за банком права собственности на ипотеку Верховный Суд отменять не стал.
В кулуарах судьи говорили, что это временная позиция ВСУ (максимум на один год), и в дальнейшем суд не будет рассматривать дела о признании права собственности на ипотеку, поскольку такой способ защиты не является судебным.
Последующие решения, как ВСУ, так и судов низшей инстанции ситуацию не прояснили. Анализ практики показал, что после принятия указанных выше постановлений суды, ссылаясь на одни и те же позиции ВСУ, как удовлетворяли иски о приобретении права собственности на ипотеку (постановление ВССУ от 15.02.2017 №317/4407/14-ц), так и отказывали в их удовлетворении (постановление ВССУ от 16.01.2017 № 520/103/15-ц).
Что думает новый Верховный суд о получении права собственности на залоговое имущество
Не так давно сформирован новый Верховный Суд. Сейчас он приостанавливает производства по таким делам, поскольку подобный спор решает Большая Палата Верховного Суда (расширенный состав судей) - все ждут окончательной правовой позиции. Суды первой инстанции тоже приостановили рассмотрение таких дел. По инсайдерской информации, Большая палата приняла решение еще 21 марта 2018 года, но по состоянию на 12 апреля его полный текст так и не опубликовали.
В то же время, в реестре судебных решений появилось постановление ВСУ в составе Кассационного хозяйственного суда от 3 апреля 2018 о признании права собственности на ипотеку за «Ощадбанком». Он просто обратился к нотариусу и зарегистрировал за собой право собственности на ипотеку на основании договора ипотеки. ВСУ, оценивая эту ситуацию, отметил, что обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке свидетельствует о прекращении правоотношений сторон. Этот факт указывает, что предмет спора отсутствует как таковой, и право собственности банка на ипотеку - признается. Можно предположить, что позиция Большой Палаты нового ВСУ будет тяготеть к признанию надлежащим именно внесудебного способа приобретения права собственности на ипотеку.
Выгоды и риски внесудебного способа
Внесудебный способ обращения взыскания на предмет ипотеки - явно эффективнее судебного, экономит время и деньги. Но, применяя его, банки тоже могут столкнуться с определёнными трудностями:
1) нет оригиналов правоустанавливающих документов;
2) есть арест (запрет на сделки с предметом ипотеки). Этот арест может быть искусственным (заем, исполнительная надпись нотариуса, арест в уголовном производстве). Также ипотекодатель может обратиться в суд и требовать признать недействительными ипотечный договор или ипотечную оговорку в договоре и просить запретить отдельные действия (например, обращать взыскание на предмет ипотеки) или арестовать ипотечное имущество;
3) ипотекодатель не получил требования об устранении нарушения основного обязательства;
4) площадь объекта не соответствует его технической документации из-за неузаконенной перепланировки или реконструкции.
Если предмет ипотеки стоит меньше, чем требования ипотекодержателя, получить остальную часть средств будет проблематично. Ведь после завершения внесудебного урегулирования любые следующие требования ипотекодержателя по выполнению должником основного обязательства будут недействительными (ст. 36 Закона об ипотеке).
И даже после регистрации права собственности у банка могут возникнуть проблемы с выселением жителей или арендаторов из занимаемых помещений.
Помните, что ваши возможности защищать свои права не ограничены только внесудебным способом. Если можете доказать, что применение внесудебного способа взыскания было невозможно, суд обязан рассмотреть ваше обращение на взыскание.
И эта позиция ВСУ может быть временной
Активная позиция должников, у которых забрали ипотеку внесудебным путем, в перспективе может снова изменить судебную практику.
Опыт США показывает, что банк не может без решения суда приобрести право на ипотеку. Американские суды руководствуются Конституцией США: «никто не может быть лишен собственности без справедливого процесса».
Конституция Украины содержит подобное положение: «Право собственности является нерушимым. Никто не может быть противоправно лишен права собственности». Вместе с тем, анализ нескольких десятков решений украинских судов показал, что суды в вопросе признания права собственности на ипотеку, как раньше (когда это признавалось судебным способом защиты), так и сейчас, не руководствуются положениями Конституции Украины. Споры решаются исключительно с учетом Закона Украины «Об ипотеке» и отдельных положений Гражданского кодекса.
Поэтому, в ближайшей перспективе должники могут поднять вопрос не применения Конституции Украины и отбора у них ипотеки без решения суда. И тогда новый Верховный Суд вновь окажется перед выбором, а банкам придется заново подстраиваться под новую правовую позицию и обороняться от нападок должников.
