3 июля 2019 г.

Как купить недвижимость без долгов

Купили помещение под офис и не смогли переоформить договор на коммунальные услуги. Купили квартиру, а потом не смогли продлить субсидию. Причина - долги прошлого собственника недвижимости, о которых вы не знали. 

Новый собственник, конечно, не должен оплачивать долги по коммунальным услугам, которые сам он не потреблял. Об этом говорит закон и суды обычно придерживаются этой же позиции (см. решение Верховного Суда от 08.05.2018, дело № 757/45133/15-ц), но истории бывают разные.  

На чьей стороне суд - зависит от договора

История 1

Доводить до суда поставщики коммунальных услуг не любят, ведь долгов за коммуналку много, а взыскивать в суде их сложно и долго. Поэтому они изобретают другие способы их возврата. В деле №757/45133/15-ц ПАО “Киевэнерго” отказывалось заключать договор о пользовании электроэнергией и подключении объекта недвижимости к электроснабжению с новым собственником. Причина -  договор с предыдущим собственником не был расторгнут. И хотя в ПАО не требовали от нового собственника оплатить долги, расторгать договор с предыдущим владельцем собирались только после полной оплаты задолженности за электроэнергию. Верховный Суд решил в пользу нового собственника имущественного комплекса, признал отказ ПАО “Киевэнерго” незаконным и обязал их заключить договор с новым собственником.

История 2

Но бывает, что коммунальщики все-таки добиваются оплаты старых долгов новыми собственниками недвижимости. Показательным является решение Верховного Суда от 01.02.2018 в деле №583/223/16-ц. Новый собственник квартиры обратился в ПАО “Сумыгаз” для заключения договора на поставку газа и подключение коммуникаций, которые были отключены из-за задолженности предыдущего собственника. В ПАО “Сумыгаз” отказали из-за долга. Новый владелец вынужденно оплатил эту задолженность, но затем обратился в суд с требованием к “Сумыгаз” вернуть оплаченный долг предыдущего собственника. В этом деле Верховный Суд отказал новому владельцу, ведь в ПАО правомерно получили оплату по еще действующему договору.

Как не переплатить за недвижимость 

По каждому объекту недвижимости, в который поставляются жилищно-коммунальные услуги, открыты лицевые счета в предприятиях-поставщиках таких услуг. На этих счетах учитываются все долги и оплаты за весь период с момента его открытия. Когда владелец квартиры получает платежку на оплату коммунальных услуг, там видна сумма задолженности за весь период. Коммунальщики пытаются “привязать” к объекту недвижимости и это может помешать новому владельцу использовать свою недвижимость. Например, поставщик может прекратить предоставлять коммунальные услуги или отказаться возобновить их поставку из-за задолженности предыдущего хозяина.

Суды говорят, что списать задолженность по коммунальным платежам можно только по решению самой коммунальной службы, и суд не может обязать поставщика коммунальной услуги это сделать (см. решение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 11.06.2014 в деле №6-3986св14).

Чтобы избежать финансовых хвостов, проверьте, есть ли долги за оплату коммунальных услуг, и требуйте от продавца погасить их до сделки купли-продажи. Что еще стоит проверить до сделки, чтобы избежать рисков, мы писали здесь. 

Если вы все-таки приобрели недвижимость “с историей”, не нужно опускать руки: есть возможность обосновать свою правоту и защитить свои интересы в суде с помощью верно спланированной стратегии.