Как выбрать жилье и не купить кота в мешке — советы покупателя и юриста

Сегодня практика покупки недвижимости не совсем такая, какой она была 10-15 лет назад. Если раньше люди чаще предпочитали частные объявления, то сейчас они уверенно сотрудничают с риэлторскими агентствами или вообще напрямую с застройщиком.

Несмотря на все это, риски, связанные с покупкой собственной квартиры или дома, никуда не делись. Поэтому люди стараются подстраховаться и ищут советы на тематических сайтах.

Но лучшие советы дают те, кто проходил эту процедуру и знает ее изнутри. Именно таким человеком является советница ILF Елена Решетняк, которая сегодня поделится с нами собственным опытом покупки жилья.

Сложно ли Вам было выбирать жилье?

• Нет, ведь мы четко понимали критерии. Знать, чего вы хотите — это ключевой момент. Во время выбора важно понимать, что у членов семьи могут быть разные вкусы. Например, у меня с мужем была такая ситуация: мне понравилась одна квартира, ибо у нее было оптимальное расположение и ремонт, но она не понравилась мужу. Мы решили продолжить поиски и найти то, что понравится нам обоим. Как оказалось, не зря.

Что лучше покупать: первичку или вторичку?

• В зависимости от ваших личных пожеланий. Мы не рассматривали квартиры, в которых придется делать ремонт «с нуля» или кардинально переделывать все под себя. Для нас был важен современный стиль жилья и приятное «окружение». Например, не хотелось жить в квартире, окна которой выходят на некрасивые здания.

Выбор был очевиден — исключительно квартира в новострое, но не в том, который только сдали в эксплуатацию. Не хотелось проводить несколько лет в ожидании, пока все соседи закончат ремонт.

Найти квартиру «под ключ», в которой никто не жил, сложно. Поэтому мы также рассматривали вариант покупки квартиры с качественным ремонтом, сделанным несколько лет назад, у владельца. В результате мы купили именно такую.

Где искать квартиру?

• Для меня самыми полезными были сайты: OLX.UA, DOM.RIA и т.д. Но бывает, что объявления на сайтах обновляют нерегулярно. Например, наша квартира еще 3 месяца после составления договора продавалась на половине торговых площадок.

Продают в большинстве собственники или агентства?

• На данный момент «достучаться» до собственника квартиры по объявлению практически невозможно. Продажей квартиры занимается риэлтор, иногда даже несколько одновременно.

В большинстве случаев коммуницируют между собой два риелтора: один со стороны продавца, другой — покупателя.

Стоит ли вообще работать с риэлтерами?

• Да, главное найти «своего» человека. Риэлтор значительно экономит ваше время на этапе поиска квартиры: он самостоятельно отслеживает актуальную  информацию, назначает несколько встреч в удобный график. Риэлтор лучше знает рынок, имеет опыт в общении с продавцами (они, кстати, часто охотнее общаются с риэлтером, чем с покупателем). «Правильный» риэлтор будет держать вас в курсе, если на квартиру, которая вам понравилась, падает цена. Также он может помочь вам договориться о дополнительной скидке.

Еще один весомый плюс — грамотный риэлтор помогает лучше понять ваши потребности и учитывает вкусы всех членов семьи во время подбора вариантов жилья. Это особенно важно, когда вы не определились, какое именно жилье вам подходит.

Как выбирать риелтора? Есть советы?

• Универсальной формулы нет, все определяется методом проб и ошибок. На мой взгляд, риэлтор должен быть своеобразным психологом: он наблюдает за реакцией клиентов во время осмотра квартир и запоминает, на что они обращают внимание. Так он собирает образ того, что вам нравится, и предлагает релевантные варианты. Риэлтор не должен давить и постоянно подталкивать вас к подписанию договора. Он подстроится и будет инициативным, но в то же время гибким и деликатным.

На что обратить внимание во время осмотра квартиры?

• Если квартира подходит вам по квадратуре и стилю, обязательно смотрите на качество отделки, окон и дверей, сантехники, бытовой техники, наличие возможности регулировать температуру (лично для нас это имело значение). Это важно, если вы покупаете квартиру на долгосрочную перспективу. Мы также обращали внимание на наличие придомовой территории, парковочных мест.

Кого из специалистов привлечь к проверке?

• Если вы планируете что-то переделывать, я рекомендую привлечь дизайнера и прораба. Они скажут, возможно ли обновить интерьер на основании того, что уже есть.

Была одна квартира, где нам понравился район, двор и качество ремонта, но нужны были корректировки стиля без радикальной перестройки. Эксперты осмотрели объект и сказали, что это будет очень не выгодно, даже при условии значительной скидки от собственника в стоимости.

Также за консультацией можно обратиться к электрику, сантехнику и т.д. Они оценят состояние коммуникаций и проверят, насколько все качественно выполнено. Еще я советую обязательно обращаться к юристам, которые позаботятся о ваших интересах и защитят вашу инвестицию.

Действительно, покупка квартиры не ограничивается внутренним чувством «Да, мне все нравится». Перед вами непременно станет вопрос проверки жилья на потенциальные риски, правильное оформление договоренностей с продавцом.

О юридических нюансах покупки недвижимости мы расспросили специалистов юридической компании ILF.

Скажите, стоит ли обращаться к юристу до проверки квартиры?

• Безусловно, ведь юрист, специализирующийся на операциях с недвижимостью, имеет знания и риелтора, и нотариуса. Он определит возможные риски сделки и проверит историю квартиры, обратив внимание на детали, которые риэлтор бы пропустил.

Что нужно проверить, готовясь к составлению заключения соглашения?

• Есть несколько моментов, которые нужно проверить к моменту составления договора купли-продажи:

Первый — наличие споров между существующими и предыдущими владельцами жилья. Особенно это актуально, если квартира была унаследована. Может случиться, что какой-то обиженный наследник подаст в суд и вам придется бороться за приобретенное имущество с другими заинтересованными лицами.

Второй — наличие не легализованных перепланировок. Часто собственники переделывают квартиры на свой вкус, в частности передвигают стены. С одной стороны, с 2017 года правила перепланировки квартир существенно упростили. Например, перемещение умывальника или унитаза уже не является перепланировкой. Однако трогать несущие конструкции или инженерные системы общего пользования без разработки проекта и получения разрешений и до сих пор нельзя.

Какие последствия перепланировки?

• Самостоятельно перепланированным помещением нельзя свободно распоряжаться, так что собственник не сможет его продать, завещать или подарить. Нарушителя могут оштрафовать и обязать вернуть жилье в предыдущее состояние.

Что еще важного нужно проверить?

• Также стоит проверить наличие зарегистрированных лиц, ведь иногда это может создать существенные неудобства. Если предыдущие жильцы не торопятся выписываться, вы можете сделать это самостоятельно через соответствующий Центр оказания административных услуг.

А если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети?

• Это создает больше всего рисков. Снятие их с регистрации требует проверки наличия места проживания. Этот факт будет проверять орган опеки и попечительства. Как правило, выписать из квартиры несовершеннолетнего можно только по решению суда и не факт, что решение будет в вашу пользу.

Вообще, наличие несовершеннолетних детей у предыдущего собственника во время покупки недвижимости будет требовать получения продавцом разрешения от опекунского совета. Если такого разрешения нет, есть риск иска в интересах ребенка, ведь он должен быть обеспечен жильем.

Как быть с коммунальными счетами?

• В идеале еще до момента составления договора продавец обязан предоставить вам справки «нулевки». Они свидетельствуют о том, что никаких долгов на жилье нет.

А если долги есть?

• Сейчас коммунальные долги являются персональными. Новый владелец не должен возвращать долги предыдущего, если это не оговаривалось в договоре купли-продажи. Коммунальщики должны судиться с предыдущим собственником, но на практике наличие долгов значительно усложняет переоформление личных счетов потребителей коммунальных услуг.

Какие условия должны быть в договоре купли-продажи? 

• Кроме типичных условий договора, нужно детализировать два важных момента. Первый — сроки передачи ключей. Можно прописать отсрочку полного расчета до этого момента. Второй — в документе должно быть четко прописано, что остается в квартире. Так вы не попадете в ситуацию, когда уже после заключения соглашения предыдущие собственники демонтируют двери или встроенную мебель, хотя вы думали, что вам их оставят.

Отсрочка регистрации права собственности — соглашаться или нет?

• Покупателю выгодно, когда регистрация происходит как можно скорее, ведь так вы не будете находиться в подвешенном состоянии.

Не соглашайтесь на отсрочку, даже если полный расчет откладывается. В таких случаях лучше прописать, что право собственности передается в день заключения соглашения и отдельно указать сроки расчета. А чтобы удовлетворить продавца можно прописать штрафные санкции для покупателя, если он нарушит сроки расчета.

Значит, можно выделить несколько самых важных правил покупки жилья: первый — хорошо проработайте собственные критерии и требования, второй — отбросьте эмоции и оцените квартиру, как долгосрочную инвестицию, третий — обязательно обращайтесь к юристу и проверяйте договор на все возможные риски. Удачных и безопасных покупок!