3 листопада 2020 р.

Як обрати житло та не купити кота у мішку — поради покупця та юриста

Сьогодні практика купівлі нерухомості не зовсім така, якою вона була 10–15 років тому. Якщо раніше люди частіше віддавали перевагу приватним оголошенням, зараз вони впевнено співпрацюють із рієлторськими агенствами чи взагалі напряму в забудовника.

Не дивлячись на все це, ризики, пов’язані з купівлею власної квартири чи будинку, нікуди не поділися. Тому люди намагаються підстрахуватися та шукають поради на тематичних сайтах.

Але найкращі поради дають ті, хто проходив цю процедуру та знає її зсередини. Саме такою людиною є радниця ILF Олена Решетняк, яка сьогодні поділиться з нами власним досвідом купування житла.

Чи складно вам було обирати житло?

  • Ні, адже ми чітко розуміли свої критерії. Знати, чого ви хочете — це ключовий момент. Під час вибору важливо розуміти, що в членів родини можуть бути різні смаки. Наприклад, у мене з чоловіком була така ситуація: я вподобала одну квартиру, бо в неї було оптимальне розташування та ремонт, але вона не сподобалася чоловікові. Ми вирішили продовжити пошуки та знайти те, що сподобається нам обом. Як виявилось, не дарма.

Що краще купувати: первинку чи вторинку?

  • Залежить від ваших особистих побажань. Ми не розглядали квартири, у яких доведеться робити ремонт «з нуля» чи кардинально переробляти все під себе. Для нас був важливим сучасний стиль житла та приємне «оточення». Наприклад, не хотілося жити у квартирі, вікна якої виходять на некрасиві будівлі.

Вибір був очевидний — виключно житло в новобудові, але не в тій, що тільки здали в експлуатацію. Не хотілося проводити декілька років в очікуванні, поки всі сусіди зроблять ремонт.

Знайти квартиру «під ключ», у якій ніхто не жив, важко. Тому ми також розглядали варіант купити квартиру з якісним ремонтом, зробленим декілька років тому, у власника. У результаті придбали саме таку.

Де шукати квартиру?

  • Для мене найбільш корисними були сайти: OLX.UA, DOM.RIA тощо. Але буває, що оголошення на сайтах оновлюють нерегулярно. Наприклад, наша квартира ще 3 місяці після укладення угоди продавалася на половині торговельних майданчиків.

Продають здебільшого власники чи рієлтори?

  • Наразі «достукатися» до власника квартири через об’яви майже неможливо. Продажем квартири займається рієлтор, іноді навіть декілька одночасно.

У більшості випадків комунікують між собою два рієлтори: один із боку продавця, інший — покупця.

Чи варто взагалі працювати з рієлторами?

  • Так, головне знайти «свою» людину. Рієлтор значно економить ваш час на етапі пошуку квартири: він самостійно відслідковує актуальну інформацію, упаковує декілька зустрічей у зручний графік. Рієлтор краще знає ринок, має досвід у спілкуванні з продавцями (вони, до речі, часто охочіше спілкуються з рієлтором, ніж із покупцем). «Правильний» рієлтор триматиме вас у курсі, якщо на квартиру, яку ви вподобали, знижується ціна. Також він може допомогти вам домовитися про додаткову знижку.

Ще один вагомий плюс — грамотний рієлтор допомагає краще зрозуміти ваші потреби і врахувати смаки всіх членів родини під час підбору варіантів житла. Це особливо важливо, коли ви не визначились, яке саме житло вам підходить.

Як обирати рієлтора? Є поради?

  • Універсальної формули нема, усе визначається методом проб та помилок. На мій погляд, рієлтор має бути своєрідним психологом: він спостерігає за реакціями клієнтів під час огляду квартир та дивиться, на що вони звертають увагу. Так він збирає образ того, що вам подобається, та пропонує релевантні варіанти. Рієлтор не повинен тиснути та постійно схиляти вас до підписання угоди. Він підлаштується та буде ініціативним, але гнучким та делікатним.

На що звертати увагу під час огляду квартири?

  • Якщо квартира підходить вам за квадратурою та стилем, обов’язково дивіться на якість відділки, вікон та дверей, сантехніки, побутової техніки, наявність можливості регулювати температуру (особисто для нас це мало значення). Це важливо, якщо ви купуєте квартиру на довгострокову перспективу. Ми також звертали увагу на наявність прибудинкової території, паркувальних місць.

Кого зі спеціалістів залучити до перевірки?

  • Якщо ви плануєте щось переробляти, я рекомендую залучити дизайнера та прораба. Вони скажуть, чи можливо оновити інтер’єр на основі того, що вже є.

Була одна квартира, де нам подобався район, двір та якість ремонту, але були потрібні коригування стилю без радикальної перебудови. Експерти оглянули об’єкт та сказали, що це буде дуже невигідно, навіть за умови значної поступки власника у вартості.

Також за консультацією можна звернутися до електрика, сантехніка тощо. Вони оцінять стан комунікацій та перевірять, наскільки якісно все виконано. Ще я раджу обов’язково звертатися до юристів, які потурбуються про ваші інтереси та захистять вашу інвестицію.

Дійсно, придбання квартири не обмежується внутрішнім відчуттям «Так, мені все подобається». Перед вами неодмінно постане питання перевірки житла на потенційні ризики, правильного оформлення домовленостей із продавцем.

Про юридичні нюанси купування нерухомості ми розпитали партнера юридичної компанії ILF Сергія Сільченко.

Скажіть, чи варто залучати юриста до перевірки квартири?

  • Безумовно, адже юрист, що спеціалізується на операціях із нерухомістю, має знання й рієлтора, і нотаріуса. Він виявить можливі ризики угоди та перевірить історію квартири, звернувши увагу на деталі, що пропустив би рієлтор.

Що треба перевірити, готуючись до укладення угоди?

  • Є декілька моментів, які треба перевірити до моменту укладення угоди купівлі-продажу:

Перший — наявність спорів між існуючими та попередніми власниками житла. Особливо це актуально, якщо квартира була попередньо успадкована. Може статися, що якийсь ображений спадкоємець подасть до суду і вам доведеться боротися за придбане майно з іншими зацікавленими особами.

Другий — наявність нелегалізованих перепланувань. Часто власники переробляють квартири на свій смак, зокрема пересувають стіни. З одного боку, з 2017 року правила перепланування квартир суттєво спростили. Наприклад, переміщення умивальнику або унітазу вже переплануванням не є. Проте чіпати несучі конструкції або інженерні системи загального користування без розробки проєкту та отримання дозволів і досі не можна.

Які наслідки незаконного перепланування?

  • Самовільно перепланованим приміщенням не можна вільно розпорядитися, тож власник не зможе його продати, заповісти або подарувати. Порушника можуть оштрафувати та зобов’язати привести житло в попередній стан.

Що ще важливе треба перевірити?

  • Також варто перевірити наявність зареєстрованих осіб, адже інколи це може створити суттєві незручності. Якщо попередні мешканці не поспішають виписуватися, ви можете зробити це самостійно через відповідний Центр надання адміністративних послуг.

А що як у квартирі зареєстровані неповнолітні діти?

  • Це створює найбільше ризиків. Зняття їх із реєстрації потребуватиме перевірки наявності місця проживання. Цей факт перевірятиме орган опіки й піклування. Як правило, виписати з квартири неповнолітнього можна лише за рішенням суду й не факт, що рішення буде на вашу користь.

Взагалі, наявність неповнолітніх дітей у попереднього власника під час купівлі нерухомості потребуватиме отримання продавцем дозволу від опікунської ради. Якщо такого дозволу немає, є ризик позову в інтересах дитини, адже вона має бути забезпечена житлом.

Як бути з комунальними рахунками?

  • В ідеалі ще до моменту укладення угоди продавець має надати вам довідки «нульовки». Вони свідчать, що ніяких боргів на житлі нема.

А якщо борги є?

  • Зараз комунальні борги є персональними. Новий власник не повинен повертати борги попереднього, якщо ця домовленість не зазначалася в договорі купівлі-продажу. Комунальники мають судитися з попереднім власником, але на практиці наявність боргів значно ускладнює переоформлення особових рахунків споживачів комунальних послуг.

Які умови повинні бути в угоді купівлі-продажу?

  • Окрім типових умов договору, деталізувати треба два важливих моменти. Перший — строки передачі ключів. Можна прописати відстрочку повного розрахунку до цього моменту. Другий — у документі повинно бути чітко прописано, що залишається у квартирі. Так ви не потрапите в ситуацію, коли вже після укладення угоди колишні власники демонтують двері або вбудовані меблі, хоча ви думали, що вам їх залишать.

Відстрочка реєстрації права власності — погоджуватися чи ні?

  • Покупцеві вигідно, коли реєстрація відбувається якомога скоріше, адже так ви не будете в підвішеному стані.

Не погоджуйтеся на відстрочку, навіть якщо повний розрахунок відкладається. У таких випадках краще прописати, що право власності передається в день укладення угоди та окремо вказати строки розрахунку. А щоби задовольнити продавця можна прописати штрафні санкції для покупця, якщо він порушить строки розрахунку.

Отже, можна виділити декілька найважливіших правил купування житла: перший — добре пропрацюйте власні критерії та вимоги, другий — відкиньте емоції та оцінюйте квартиру, як довгострокову інвестицію, третій — обов'язково звертайтеся до юриста та перевіряйте угоду на всі можливі ризики. Вдалих та безпечних покупок!

Катя_Леша копия.jpgKPI або цінності компанії: що більше впливає на працездатність команди