19 февраля 2019 г.

Юристы ILF помогли купить землю с последующей застройкой и сдачей в аренду

Клиент ILF планировал купить участок земли, чтобы построить логистический центр и сдавать его в аренду. По договоренности с инвестором - будущим арендатором центра,

землю он должен был купить и оформить самостоятельно. Далее сформировать проект и начать строительство. Финансирование строительства - частично за счет клиента, частично за счет инвестора.

Покупка земли под застройку

Клиент подобрал участок, который соответствовал его требованиям, а юристы ILF под руководством Александры Нежельской провели правовой аудит объекта и определили риски такой покупки:

  • Участок состоял из нескольких небольших кусков, у которых менялось целевое назначение - c земель сельскохозяйственного назначения на земли промышленности.

  • Физические лица - первые собственники участков, получили их из земель государственного предприятия, которые ранее передали в запас сельского совета путем отказа предприятия от пользования этими участками.

  • Возбуждено уголовное дело по законности передачи земель государственного предприятия  в земли запаса.

Всё это могло привести к потере участка в будущем.

Начало строительства и дальнейшая аренда

После покупки участка клиент ILF планировал подписать с инвестором предварительный договор, по которому он обязуется построить объект, а инвестор  обязуется в будущем взять его в аренду по определенной цене. Для надежности стороны планировали подписать следом и договор ипотеки: если здание не передадут в аренду инвестору, клиент денежные средства вернет.

Мы проанализировали такую модель работы и прояснили клиенту дополнительные риски, важные для принятия решения по проекту:

  1. Срок действия предварительного договора - 1 год. После этого у застройщика нет обязанности построить, а у инвестора - взять в аренду. То есть нужно в течение года закончить строительство, принять в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности и заключить основной договор, для заключения которого должен действовать предварительный договор.

  2. Если вторая сторона - физическое лицо откажется подписывать основной договор, по закону ее невозможно заставить это сделать. Если  второй стороной будет юридическое лицо, спор будет решаться в судебном порядке, что повлечет за собой потерю времени и дополнительные расходы.

  3. Платежи по договору прописаны как предварительная оплата арендной платы, но без подписанного договора аренды (реальный договор, когда  объект передается в пользование) арендной платы быть не может. Полученные таким образом денежные средства могут быть признаны полученными безосновательно, что повлечет их возвращение инвестору даже в том случае, если клиент выполнит свои обязательства перед инвестором.

Мы поработали над каждым риском и свели их к минимуму. Решением стала новая модель работы застройщика и инвестора по смешанному типу договора, который включает в себя элементы договоров подряда и аренды. Согласно этому договору клиент обязался построить логистический центр с требуемыми характеристиками на купленном участке и сдать его в аренду инвестору, а  инвестор по этому же договору финансирует строительство.

Такой договор следует подписывать в день заключения договора купли-продажи земли или накануне, чтобы клиент мог получить авансовый платеж и купить земельный участок.

Украинское законодательство позволяет заключить смешанный договор. Он выгоден и застройщику, и инвестору.

У клиента-застройщика есть гарантии, что арендатор выполнит свои обязательства и возьмет помещение в аренду по определенной стоимости. В противном случае клиент получит компенсацию, а инвестор утратит возможность требовать свои авансовые платежи. В этой части застройщик защищен даже больше, чем в стандартных для таких проектов договорах.

Инвестору смешанный договор выгоден фиксацией ставок арендной платы, которые на начало и конец строительных работ могут отличаться.