5 грудня 2019 року Верховна Рада прийняла в цілому законопроект 2047-Д про ліквідацію «майданчиків Яценка». З цього моменту законопроект став Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об'єктів нерухомості та прозорості реалізації майна».
«Майданчики Яценка» - це електронні майданчики - посередники, авторизовані Фондом держмайна, через які інформація зі звітів про оцінку майна вноситься до Єдиної бази звітів про оцінку та реєструються самі звіти. Послуги «майданчиків Яценка» платні, а самі ці електронні майданчики пов’язують з народним депутатом Антоном Яценком*.
* Антон Яценко - народний депутат України, один з керівників Тендерної палати України. Йому приписують авторство «тендерної схеми», яка зобов’язувала державні підприємства закуповувати «інформаційні послуги» при проведенні тендерних закупівель у окремих приватних структур (нагадує механізм роботи «майданчиків Яценка», чи не так?).
Закон про ліквідацію «майданчиків Яценка» закріплює реєстрацію звітів про оцінку майна в Єдиній базі без участі електронних майданчиків-посередників та змінює правила розрахунку доходу від продажу нерухомості для фізосіб, для його оподаткування.
Як українці продають нерухомість зараз
Якщо ви надумали продати щось зі своєї нерухомості (квартиру, будівлю чи земельну ділянку), ви домовляєтеся з покупцем про ціну і укладаєте з ним договір купівлі-продажу. Такий договір буде дійсним, тільки якщо його завірить нотаріус.
Нотаріус зможе завірити ваш договір тільки, якщо ви (як продавець) надасте йому підтвердження, що вже сплатили податок на доходи фізосіб та звіт про оцінку майна. Звіт про оцінку майна має право складати тільки суб’єкт оціночної діяльності (далі-Оцінювач). Ці правило для випадків, коли і продавцем, і покупцем майна є люди, а не юридичні особи (підприємства, організації тощо)
Щоб визначити розмір податку, треба ставку податку (5% для резидентів України та 18% для нерезидентів) помножити на ціну майна, яка вказана в договорі (не можна, щоб ціна була нижчою, ніж оціночна вартість майна, вказана у звіті про оцінку). Наприклад, якщо в договорі вказано, що квартира продається за 10 тисяч, а її вартість у звіті про оцінку - 20 тисяч, податок буде нараховуватися з 20 тисяч.
Звіт про оцінку майна, який подається нотаріусу, має бути зареєстрований в Єдиній базі звітів про оцінку (далі - Єдина база). До Єдиної бази входять: 1) база даних інформації із звітів про оцінку та 2) модуль електронного визначення оціночної вартості майна, подібного до об’єкта оцінки (далі-модуль Єдиної бази).
Така реєстрація звіту потрібна, щоб визначити, чи відповідає вартість майна, вказана оцінювачем, результату її електронного обчислення, проведеного модулем Єдиної бази. Все це - задля детінізації наших з вами доходів.
Якщо вказана в звіті вартість майна більше ніж на 25% відсотків відрізняється від визначеної модулем, у реєстрації звіту в Єдиній базі буде відмовлено. При цьому, сама визначена модулем вартість застосовується тільки, якщо знаходиться в межах +/–25 відсотків від величини індикатора, який публікується на сайті Фонду держмайна.
Індикатор - середньоринковий показник ціни на майно, подібне до об’єкта оцінки (тобто, подібне до того, яке ви збираєтеся продавати). Визначається в гривнях за 1 кв.м.
Тобто, продавець, звичайно, зі значною похибкою, може «прикинути» вартість свого майна, яку може «пропустити» Єдина база. Для цього індикатор необхідно помножити на площу об’єкту та зменшити отриману вартість на 25%.
Зареєструвати звіт в Єдиній базі можна тільки через авторизовані Фондом держмайна електронні майданчики. Такі електронні майданчики і відомі як «майданчики Яценка». Плата за їхні послуги встановлюється на договірних засадах.
На даний час Фондом держмайна авторизовані чотири електронні майданчики: ОЦІНКА.оnline, ЕКСПРЕС ОЦІНКА, ПРОФЕСІЙНА ОЦІНКА та РЕЄСТР ОЦІНКИ.
Як пояснив мій колега оцінювач Олег Устименко, продаючи нерухоме майно, людина оплачує послуги з оцінки майна, які складаються з двох частин:
1. Послуги оцінювача з оцінки майна.
2. Послуги «майданчиків Яценка» за реєстрацію звітів.
При цьому вартість послуг оцінювача складає лише 30% від вартості однієї спроби зареєструвати звіт через такі майданчики. Одна спроба реєстрації коштує від 50 до 70 у.о.
Нагадаю, що тільки за умови реєстрації звіту про оцінку майна в Єдиній базі та сплати податку на доходи фізосіб ви можете йти до нотаріуса, щоб він завірив ваш договір купівлі-продажу майна.
Що змінює новий закон
Закон про ліквідацію «майданчиків Яценка» передбачає наступне.
1. Звіт про оцінку майна подаватиметься безпосередньо до Єдиної бази з 31 січня 2020 року - без залучення посередників у вигляді “майданчиків Яценка”.
2. Дохід людини від продажу майна (для цілей оподаткування) визначатиметься на рівні не нижче його оціночної вартості, яку розрахує модуль Єдиної бази, або не нижче ринкової вартості такого об'єкта, яку вирахує оцінювач.
Таким чином, новий закон передбачає, що людина зможе тепер визначити вартість нерухомості, яку планує продати, автоматично в електронному вигляді. Також автоматично сформується електронна довідка про оціночну вартість об’єкту нерухомості. Причому формування такої довідки не передбачає попереднього проведення оцінки майна оцінювачем, складання звіту про оцінку майна та реєстрацію такого звіту в Єдиній базі.
На жаль, на даний час, правила автоматичного розрахунку вартості майна та алгоритм формування електронної довідки про оціночну вартість не затверджені. Мало хто зараз розуміє, як це працюватиме і які наслідки матиме.
Якщо людина буде не згодна з результатами автоматичного визначення ціни на її нерухомість, вона має право звернутися до оцінювача. Він визначить ринкову вартість на нерухомість, що планують продавати. В цьому випадку дохід від продажу майна буде вважатися таким, яким його вказав оцінювач у звіті, зареєстрованому у Єдиній базі. І саме тут може критися небезпека.
Адже зареєструвати звіт в Єдиній базі можна тільки, якщо вартість нерухомості, визначена оцінювачем, становить +/- 25% ринкової ціни на “співставні об’єкти нерухомості”. Причому, як саме обиратимуться ці “співставні об’єкти”, в законі не вказано (алгоритм визначатиметься Фондом держмайна України).
Як показує досвід, об’єкти нерухомості взагалі складно порівнювати алгоритмом. Якщо брати умовну квартиру - чи зможе алгоритм врахувати всі фактори, що впливають на її ринкову вартість: кутова чи ні, з вдалим переплануванням чи без нього, вигляд з вікна в решті решт тощо.
Тобто, може скластися ситуація, коли фактично ви продаєте квартиру за 50 тисяч, алгоритм Єдиної бази оцінить її в 100 тисяч, а в звіті про оцінку майна ви можете вказати мінімум 75 тисяч. Якщо буде вказано 50 тисяч, звіт не буде зареєстровано в Єдиній базі. Отже, можлива ситуація, коли фактично отримавши дохід у розмірі 50 тисяч, податків необхідно буде сплатити щонайменше з 75 тисяч.
У разі відмови у реєстрації звіту про оцінку майна зберігається можливість подати до Фонду держмайна заяву про його рецензування.
Проте цим правом оцінювач користується, лише коли впевнений у отриманні позитивного висновку. Адже, якщо оцінка майна буде визнана неякісною, з великою ймовірністю його можуть позбавити права займатись оціночною діяльністю, що прямо передбачено Законом «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
3. Зменшення плати за реєстрацію звіту про оцінку майна в Єдиній базі. Тепер вона буде складати 10% від прожиткового мінімуму. А вартість отримання довідки про оціночну вартість майна - 2,5% від прожиткового мінімуму. Крім того, доступ нотаріуса до Єдиної бази стане безкоштовним.
4. Визначення доходу від продажу земельної ділянки для цілей оподаткування на рівні не нижче нормативної грошової оцінки такої ділянки.
*Нормативну грошову оцінку земельних ділянок проводять розробники документації із землеустрою. За результатами такої оцінки земель у населеному пункті складається технічна документація, яка затверджується сільською, селищною або міською радою. Дізнатися розмір нормативної грошової оцінки певної ділянки можна, запросивши Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Він видається безоплатно центром надання адміністративних послуг.
Орієнтовну нормативну грошову оцінку земельної ділянки сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів (наприклад - паїв) можна подивитись на сайті https://ngo.land.gov.ua/.[1]
Такі зміни можуть істотно вплинути на розмір податку, який будуть сплачувати люди, що продаватимуть землю. Справа в тому, що нормативна грошова оцінка може суттєво відрізнятись від ціни, за якою земельну ділянку продали в реальності.
Наприклад, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 350 кв.м. в Харкові може становити 2 200 000 грн, а земельної ділянки площею 1,8 га (18 000 кв.м.) в Чернівецькій області – 49 000 грн.
За даними Фонду держмайна, індикатор для вказаної вище земельної ділянки у м. Харкові становить 3028 грн/кв.м, який необхідно помножити на 1,25 (збільшення на 25% - це 125%, якщо застосувати замість відсотків коефіцієнт, це 1,25). Тобто її максимальна вартість, яку може пропустити Єдина база – 3028грн*350*1,25=1 324 750грн, що майже на 900 тис. грн менше ніж нормативна грошова оцінка цієї земельної ділянки. А значить, тому, хто продає цю ділянку, доведеться сплатити більше податків .
З земельною ж ділянкою в Чернівецькій області все навпаки – індикатор для неї - 144грн/кв.м. Тобто її максимальна можлива вартість становить 144 *18 000*1,25=3 240 000,00 грн, що значно перевищує розмір нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки.
Це може привести до того, що в договорі купівлі-продажу ціна земельної ділянки буде занижена до рівня нормативної грошової оцінки, а частина реальної суми опиниться «в тіні». Якщо буде запущено ринок землі, це призведе до значних втрат бюджету через недоотримання податку на доходи фізичних осіб.
Небезпека полягає в тому, що закон не передбачає альтернативної можливості визначення доходу від продажу земельної ділянки для цілей оподаткування, так само, як і дієвої процедури оскарження/узгодження самої нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
5. Оприлюднення звітів про оцінку майна на офіційному веб-сайті Фонду держмайна України в режимі реального часу (крім інформації з обмеженим доступом) з забезпеченням відкритого, прямого неавторизованого доступу і можливістю завантаження у форматі відкритих даних.
Але перелік інформації, яка належить до інформації з обмеженим доступом, цей закон не встановлює. Між тим, звіт про оцінку майна містить інформацію про його власника, характеристики майна, наявність перепланувань тощо. Додатками до звіту є документи про право власності на майно та фото майна, зокрема внутрішніх приміщень.
Отже, це може призвести до розголошення інформації про людину та про об’єкт, який продається, невизначеному колу осіб.
До набрання чинності законом про ліквідацію «майданчиків Яценка контролюючі органи, в тому числі податкова служба, мають доступ на перегляд інформації зі звітів про оцінку лише на підставі звернення до Фонду держмайна і тільки за допомогою електронного цифрового підпису.
Усі інші зараз можуть отримати відомості з Єдиної бази, лише зазначивши у письмовому запиті про це унікальний номер звіту про оцінку майна. А унікальний номер може бути тільки у оцінювача, нотаріуса та власника конкретного об’єкту нерухомості.
Якщо аналізувати загалом нововведення закону про ліквідацію “майданчиків Яценка”, то вони можуть призвести до позитивних змін – зменшиться вартість послуг з оцінки майна для фізичних осіб. Водночас цей закон впроваджує низку змін, які викликають багато питань і потенційно можуть створити додаткові труднощі, в тому числі для тих, хто продаватиме нерухомість.
