12 марта 2019 г.

Как распорядиться недвижимостью и землей в уставном капитале компании

Земля и недвижимость по разным причинам попадают в уставной капитал компании. Кто-то из собственников за счет принадлежащего ему/ей имущества хочет увеличить размер своей доли в компании, а значит – и свое влияние на принятие ключевых управленческих решений (больше доля – больше влияния, больше дивидендов). А кто-то стремится продать эту землю или недвижимость, но не напрямую, а через продажу доли в бизнесе (корпоративных прав в компании, уставной капитал которой сформирован этими активами). По сути, сделка купли-продажи и внесение в уставной капитал – это способы передачи права собственности на имущество. 

Налоги в сделках с землей/недвижимостью: есть ли и кто платит? Тут все зависит от того, кто владеет ими на старте – физическое лицо (человек) или юридическое лицо (другая компания).  

Если землей/недвижимостью владеет физлицо

При внесении земли/недвижимости в уставной капитал компании участники такой компании на общем собрании по своему усмотрению оценивают стоимость земли/недвижимости и размер вклада участника (и размер доли в компании). После регистрации компании или регистрации изменений земля/недвижимость переоформляется на компанию у нотариуса.

На старте такой сделки физическое лицо – собственник земли/недвижимости не платит налог с доходов, потому что он не получает доход. Налог появится, когда человек продаст свою долю в компании (корпоративные права, полученные при внесении земли в уставной капитал). Это будет 18% налога + 1,5% военного сбора с разницы между стоимостью земли при внесении в уставной капитал и суммой продажи доли. Если разницы между этими суммами нет или доля продается по цене ниже первоначального вклада, то налога не будет.

Если землей владеет юрлицо

В таком случае стоимость объекта, который вносится в уставной капитал, участники также определяют самостоятельно.

Но, если недвижимость вносится в уставной капитал/продается ниже балансовой стоимости и бывший собственник является плательщиком НДС, то нужно заплатить налог на добавленную стоимость в размере 20%. При этом налог считается с большей суммы. Сумма налога будет списана с электронного НДС-счета при регистрации налоговой накладной на адрес покупателя (если покупатель – плательщик НДС) или как выданной неплательщику НДС. Налоговое обязательство возникает в том месяце, когда недвижимость будет перерегистрирована на нового собственника.

Если собственник недвижимости – неплательщик НДС и не зарегистрирован как плательщик единого налога, а стоимость сделки будет больше 1 млн грн, то ему нужно будет зарегистрироваться плательщиком НДС.

Если обе стороны сделки – плательщики НДС, то  при внесении недвижимости в уставной капитал продавец (тот, кто вносит недвижимость) декларирует налоговый кредит по НДС, а покупатель (в данном случае – предприятие, в уставной капитал которого недвижимость вносится) получает право на налоговый кредит по НДС в таком же размере, но при условии правильного документального оформления операции.

Что выгоднее – вносить в капитал или продавать? По сути обе сделки имеют одинаковые налоговые последствия для собственника такой недвижимости/земли. Разница только в стоимости оформления, и она будет ощутимой на дорогостоящих объектах.

При купле-продаже недвижимости кроме административного сбора за регистрацию права собственности оплачиваются услуги нотариуса в размере 1% от стоимости сделки и 1% – в Пенсионный фонд. При этом расходы на оплату услуг нотариуса распределяются сторонами по договоренности, а пенсионный сбор платит покупатель. Поэтому, если вы оценили свой актив в 1 млн грн, то 20 000 грн заплатите на старте в виде этих пошлин. Если вносить такой объект в уставной капитал компании, то нужно заплатить нотариусу только 1% от стоимости имущества.

Физическому лицу выгоднее вносить недвижимость/землю в уставной капитал. Ведь при таком сценарии вы и другие участники компании оцениваете актив сами. А для сделки купли-продажи нужно провести оценку (определить рыночную стоимость объекта) с регистрацией отчета оценщика на электронной площадке. Этого требует нотариус и налоговая. По расходам это: минимум 1400 грн за регистрацию на электронном портале + услуги оценщика минимум 500 грн + стоимость нотариального оформления сделки (1% от оценочной стоимости имущества и 1% в Пенсионный фонд) + 18% налог с доходов физических лиц + 1,5% военный сбор. То есть, если оценщик оценивает ваше имущество на 1 млн грн, вы заплатите за сделку больше 200 000 грн.

Если собственник – юридическое лицо, то сделка купли-продажи и внесение в уставной капитал практически равноценны и отличаются только налогом на прибыль.Взнос в уставной капитал считается инвестицией для собственника недвижимости/земли, а продажа породит налог на прибыль в размере 18%. НДС одинаковый.

Как распорядиться землей и недвижимостью? Когда вы владеете землей или недвижимостью, у вас есть возможность зарабатывать: сдавать ее в аренду или продать и получить за это деньги сразу. Если внести в уставной капитал компании, где вы будете участником, это даст возможность получить большие права на долю и на управление бизнесом. Но в таком случае вы уже не владеете этим активом, им владеет ваша компания и распоряжается директор этой компании, если иные правила игры вы не зафиксируете в уставе или корпоративном договоре между участниками.

Опубликовано на https://mind.ua/