12 березня 2019 р.

Як розпорядитися нерухомістю і землею в статутному капіталі компанії

Земля і нерухомість з різних причин потрапляють до статутного капіталу компаній. Хтось із власників за рахунок належного йому/їй майна хоче збільшити розмір своєї частки в компанії, а отже – і вплив на прийняття ключових управлінських рішень (більша частка, більше впливу, більше дивідендів). А хтось прагне продати цю землю або нерухомість, але не безпосередньо, а через продаж частки в бізнесі (корпоративних прав у компанії, статутний капітал якої сформований цими активами). По суті, угода купівлі-продажу і внесення в статутний капітал – це способи передачі права власності на майно. 

Податки в угодах із землею/нерухомістю: чи є і хто платить? Тут усе залежить від того, хто володіє ними на старті – фізична особа (людина) чи юридична особа (інша компанія).

Якщо землею/нерухомістю володіє фізособа

При внесенні землі/нерухомості в статутний капітал компанії учасники такої компанії на загальних зборах на свій розсуд оцінюють вартість землі/нерухомості та розмір внеску учасника (і розмір частки в компанії). Після реєстрації компанії або реєстрації змін земля/нерухомість переоформлюється на компанію у нотаріуса.

На старті такої угоди фізична особа – власник землі/нерухомості не платить податок з доходів, тому що не отримує доходу. Податок з'явиться, коли людина продасть свою частку в компанії (корпоративні права, отримані при внесенні землі до статутного капіталу). Це буде 18% податку + 1,5% військового збору з різниці між вартістю землі при внесенні до статутного капіталу і сумою продажу частки. Якщо різниці між цими сумами немає або майно продається за ціною нижче первісного внеску, то податку не буде.

Якщо землею володіє юрособа

У такому випадку вартість об'єкта, який вноситься до статутного капіталу, учасники також визначають самостійно.

Але, якщо нерухомість вноситься до статутного капіталу/продається нижче балансової вартості і колишній власник є платником ПДВ, то потрібно заплатити податок на додану вартість в розмірі 20%. При цьому податок вираховується з більшої суми. Сума податку буде списана з електронного ПДВ-рахунку  при реєстрації податкової накладної на адресу покупця (якщо покупець – платник ПДВ) або як виданої неплатнику ПДВ. Податкове зобов'язання виникає в тому місяці, коли нерухомість буде перереєстровано на нового власника.

Якщо власник нерухомості – неплатник ПДВ і не зареєстрований як платник єдиного податку, а вартість угоди буде більшою від 1 млн грн, то йому потрібно буде зареєструватися платником ПДВ.

Якщо обидві сторони угоди – платники ПДВ, то при внесенні нерухомості до статутного капіталу продавець (той хто вносить нерухомість) декларує податковий кредит з ПДВ, а покупець (в даному випадку – підприємство, в статутний капітал якого нерухомість вноситься) отримує право на податковий кредит з ПДВ в такому ж розмірі, але за умови правильного документального оформлення операції.

Що вигідніше – вносити в капітал чи продавати? По суті обидві угоди мають однакові податкові наслідки для власника такої нерухомості/землі. Різниця лише у вартості оформлення, і вона буде відчутною на дорогих об'єктах.

При купівлі-продажу нерухомості, крім адміністративного збору за реєстрацію права власності, оплачуються послуги нотаріуса в розмірі 1% від вартості угоди і 1% – у пенсійний фонд. При цьому витрати на оплату послуг нотаріуса розподіляються сторонами за домовленістю, а пенсійний збір платить покупець. Тому, якщо ви оцінили свій актив в 1 млн грн, то 20 000 грн заплатите на старті у вигляді цих стягнень. Якщо вносити такий об'єкт в статутний капітал компанії, то потрібно заплатити нотаріусу лише 1% від вартості майна.

Фізичній особі вигідніше вносити нерухомість/землю до статутного капіталу. Адже при такому сценарії ви та інші учасники компанії оцінюєте актив самі. А для угоди купівлі-продажу потрібно зробити оцінку (визначити ринкову вартість об'єкта) з реєстрацією звіту оцінювача на електронному майданчику. Цього вимагає нотаріус і податкова. По видатках це: мінімум 1400 грн за реєстрацію на електронному порталі + послуги оцінювача мінімум 500 грн + вартість нотаріального оформлення угоди (1% від оціночної вартості майна та 1% в пенсійний фонд) + 18% податок з доходів фізичних осіб + 1,5% військовий збір. Тобто, якщо оцінювач оцінює ваше майно на 1 млн грн, ви заплатите за операцію понад 200 000 грн.

Якщо власник – юридична особа, то угода купівлі-продажу і внесення в статутний капітал практично рівноцінні і відрізняються лише податком на прибуток. Внесок в статутний капітал вважається інвестицією для власника нерухомості/землі, а продаж порожує податок на прибуток в розмірі 18%. ПДВ однаковий.

Як розпорядитися землею і нерухомістю? Коли ви володієте землею або нерухомістю, у вас є можливість заробляти: здавати її в оренду або продати і отримати за це гроші відразу. Якщо внести в статутний капітал компанії, де ви будете учасником, це дасть можливість отримати більше прав на частку і на управління бізнесом. Але в такому випадку ви вже не володієте цим активом, нею володіє ваша компанія і розпоряджається нею директор цієї компанії, якщо інші правила гри ви не зафіксуєте в статуті або корпоративному договорі між учасниками.

Опубліковано на https://mind.ua/