13 апреля 2020 г.

Как ревитализация делает убыточные промышленные объекты привлекательными для инвестиций

Уже несколько десятков лет в мире развивается тренд трансформации промышленных объектов на активное публичное пространство. В основу идеи положено восстановление зданий или городской среды путем предоставления им нового функционального назначения. Такая трансформация не только повышает интерес местных жителей и туристов, но и помогает развить прибыльный бизнес в регионах.

К 1994 году немецкий промышленный городок Дуйсбург не слишком привлекал туристов, ведь он имел стандартный набор развлечений и мест для посещения. Но в 90-х годах там открыли необычный ландшафтный парк с каменными стенами, стальными контейнерами и другими атрибутами металлургического завода "Мэйдер Хютте", специально созданными лужайками и различными развлекательными локациями. В таком виде ландшафтный парк "Дуйсбург Норд" стал интересным для людей и начал приносить доход местному бизнесу и городскому бюджету.

В Украине, с ее безграничным индустриальным наследием, ревитализация начала набирать обороты только в последние годы.

Чтобы исследовать мир украинских проектов ревитализации, узнать о проблемах и надежды их владельцев, команда ILF посетила в конце 2019 года 4 таких объекта на Западе Украины — Промприлад.Renovation, Jam Factory Art Center, ReZavod, Lem station.

Но сначала разберемся, что же мотивирует владельцев ревитализировать промышленные объекты.

При правильном подходе ревитализация помогает:

  • развить бренд владельца. Обычно люди лучше доверяют проверенной информации, поступающей от друзей или знакомых, ведь она является ценной. Таких людей в мире маркетинга называют микроинфлюенсерами. Это, скорее всего, хорошо понимают создатели ревитализованных пространств. Ведь кроме романтики создать или быть причастным к созданию весомого для общества пространства, они автоматически становятся микроинфлюенсерами. Их мнение становится ценным для людей. Их бизнес становится заметным, более объемным и наделяется положительной энергетикой. Таким образом формируется сильный личный бренд, который при масштабировании может трансформироваться в бренд не только города, но и всей страны.

  • дать возможность заработать. С точки зрения бизнеса, ревитализация является эффективным инструментом управления недвижимостью и позволяет найти новые и более эффективные способы монетизации бывших промышленных сооружений. В результате преобразования производственных зон в общественно-деловые развивается потребительский рынок и сфера услуг, обеспечивается потребность жителей города в разнообразных товарах и услугах. Растет спрос —  растут доходы владельцев.

  • создать новые рабочие места (особенно актуально для малых городов). Например, на Западе Германии с 1970-х годов в угольной и металлургической промышленности количество рабочих мест сократилось на 500 000, тогда как сфера услуг смогла вырасти только на 300 000, причем в основном это были рабочие места с более низким заработком. Безработица остается на уровне 10-11%, что является самым высоким показателем в западногерманских землях. Однако главная задача выполнена, ведь последствия кризиса и запоздалого реагирования на нее было сведено к минимуму;

  • привлечь инвестиции и туристов в регион. Во время ревитализации происходит трансформация сооружений, имеющих историческое или архитектурное значение, в новые локации. Это в свою очередь привлекает как местных жителей, так и туристов. Таким образом развивается так называемый познавательный туризм, повышается имидж города и привлекается внимание инвесторов.

  • сохранить региональную идентичность. На примере города Дуйсбург на первый план выходила важная роль сохранения региональной идентичности. Шахтеры и металлурги гордились своей тяжелой, но честной работой и принадлежности к своей малой родине. Консервация шахт и заводов для их дальнейшего туристического использования, а не разрушения этих объектов, дала возможность этим людям сохранить связь с прошлым и чувство гордости за свой труд.

Промприлад.Renovation: как импакт-инвестиции развивают Ивано-Франковск

В 2008 году, когда наступил мировой кризис, несколько предпринимателей переехали из Киева в Ивано-Франковск и открыли ряд ресторанов. Но рестораторы обнаружили, что качественный сервис и еда уже не так волнуют местную публику. Вариантов дальнейших действий было несколько —  закрывать рестораны и уезжать, или что-то делать. Выбрали создание платформы для поддержки общественных инициатив "Теплый город", которая уже поддержала 400 проектов на благо города. Затем усилиями 100 инвесторов был открыт публичный ресторан Urban space 100 (80% его доходов идут на финансирование городских проектов). Параллельно несколько лет присматривались к заводу Промприбор, который находится в центре города. Через три года исследований запустили проект по возрождению территории завода через импакт-инвестирование.

Модель привлечения инвестиций Промприбора многогранна. На острие находится ООО, владелец недвижимости, которым в свою очередь владеют две организации: благотворительный фонд (используется для привлечения донорских средств) и корпоративный инвестиционный фонд (используется для привлечения инвестиций от частных лиц). При этом инвесторы, которые вкладывают в проект более 1,8 млн грн, непосредственно покупают акции корпоративного инвестиционного фонда, а инвесторы, которые вкладывают меньше этой суммы, покупают корпоративные права юридического лица, обладающего большой частью акций инвестфонда. Такая модель позволяет одинаково эффективно привлекать и защищать инвестиции от больших и малых частных инвесторов, общественных организаций и доноров.

Управление проектом является отражением структуры инвестирования и направлено на достижение цели проекта. Юридическое лицо-владелец недвижимости на 70% принадлежит корпоративному инвестиционному фонду, а на 30% благотворительному фонду, между которыми заключен корпоративный договор, регулирующий процесс принятия решений по управлению недвижимостью. Для защиты прав инвесторов и контролем над менеджментом ООО сформирован наблюдательный совет. А для операционного управления недвижимостью и ведением хозяйственной деятельности создана отдельная компания.

На сегодня Промприлад.Renovation имеет уже 304 инвесторов и 4 млн долларов инвестиций, коворкинг, ивент-холл и офисы коммерческих организаций, танцевальную студию и детское пространство "Мелочь".

Jam Factory Art Center: как центр современного искусства возрождает львовский район

Недалеко от центра Львова находится район Подзамче, где среди жилых домов находится здание неоготического стиля 1872 года постройки. Сначала в его помещениях находилась фабрика по производству алкогольных напитков, затем — база по переработке овощей и фруктов. Сейчас там строят арт-центр. Для Львова —   это уникальный формат пространства. В нем будут представлены различные виды современного искусства — от визуального искусства и перфомансов новой музыки, театра и кино. Еще в Фабрике повидла построят кафе, сувенирную лавку и зоны отдыха.

Все здания Фабрики находятся в частной собственности и проходят реновацию усилиями иностранного инвестора. Проект ориентируется на общественную трансформацию и долгосрочный результат — сокращение ментального расстояния между жителями Львова, создание безопасного пространства для диалога, площадок для культурных мероприятий и творческих экспериментов. Над визуальной концепцией пространства работали австрийские архитекторы. Поэтому на открытии в сентябре 2021 нас ждет фантастическое сочетание неоготической старины с новейшими дизайнерскими решениями и технологиями — передвижными стенами, необходимым температурным режимом для сохранения предметов искусства и световыми эффектами. Это создает весомый повод для туристов приехать во Львов.

ReZavod: ячейка объединения креативных людей

Более века назад во Львове работала фабрика весов. С годами произошла смена и функциональности, и владельцев. В 2008 году новым владельцем завода радиоэлектронной медицинской аппаратуры стала свето-техническая компания, которая занимала не более трети территории завода. Брошенные площади начали сдавать в аренду. В 2015 году арендовать эти площади стала дизайнерская команда Hochu rayu.

Сейчас ReZavod представляет собой независимое общественное объединение креативных производителей, дизайнеров, художников, творческих людей города, охваченных идеей ревитализации промзон Львова, развития интеллектуального и физического украинского продукта. Все они создают уникальную экосистему, ведь благодаря сотрудничеству на границах различных индустрий возникают новые проекты.

ReZavod состоит из 60 резидентов, работающих на этом заводском пространстве. Они постоянно придумывают что-то новое и необычное. Например, уже стал известным их продукт — макароны под символическим названием "Ушки Ван Гога", которые по форме очень напоминают то самое ухо. А то, что этот гениальной простоты креативный продукт возник, стало результатом коллективного творчества.

Следует отметить, что рынок Украины для потребления продуктового дизайна еще не полностью сформирован. Предметы, которые покупают украинцы, содержат в основном 90% функций и 10% эмоций. Поэтому рынок украинского продуктового и пространственного дизайна — весь мир. Другая проблема — ценообразование. Рядовой украинский гражданин, попав в антураж советского завода, к сожалению, часто занижает в цене продукт, выпускаемый в этих стенах. Концепция ReZavod гораздо ближе иностранному покупателю, который понимает, что главная ценность не в стенах, а в людях.

Что же касается юридической стороны деятельности ReZavod? Несмотря на то, что команды, которые выросли на ревитализованных площадях, давно готовы закрепить свое право на владение этими площадями, пока им удалось договориться только с арендатором зданий завода. После ряда этапов приватизаций и продаж установить личность реального владельца недвижимости уже не так просто. С одной стороны такая юридическая неопределенность позволила проекту быстро стартовать, но сейчас, после нескольких лет существования ReZavod, она несколько тормозит его развитие.

LEM station: как построить креативный хаб в сотрудничестве с властью

Уже 125 лет почти в центре Львова находится заброшенное трамвайное депо. На его месте мог бы появиться очередной жилой дом, однако местный архитектор предложил сделать что-то более интересное. Так началась история появления креативного хаба по принципу амстердамского De Hallen.

Городская власть сделала нетипичный для Украины ход и сдала депо на 50 лет в аренду частной компании. К проекту LEM station подключились инвесторы. В помещениях решили сделать публичное пространство и ивент-холл, коворкинг, ресторан и гастрономический инкубатор, арт-пространство. А еще на территории расположатся лекторий, музей науки и техники, отель на деревьях.

Проект имеет четкий бизнес-план, срок окупаемости, этапы реализации и профессиональный менеджмент. Уже с мая 2019 года в главном ангаре депо провели более 30 ивентов, которые посетили 26 000 гостей, а в 2020 году планируют провести "Футурологический конгресс".

Какие же этапы становления прошли создатели этого проекта? Юридическая история ревитализации началась еще в 2015 году с постановления горсовета "Об утверждении инвестиционного проекта "Реконструкция трамвайного депо с целью создания инновационно-креативного пространства". В 2016 году в горсовете не хватило голосов для утверждения договора. Однако уже в 2018 году горсовет изменил решение и все же утвердил инвестиционный договор и договор аренды. Согласно инвестиционному договору LEM station взял на себя как права, так и обязательства.

Чтобы будущим инвесторам было легче ориентироваться в своих правах при реализации таких проектов ревитализации, где имущество является коммунальным, следует иметь в виду, что инвестор имеет право:

  1. Заключать любые договоры с третьими лицами, которые касаются реконструкции.

  2. Контролировать ход работ по реконструкции.

  3. Обеспечивать осуществление авторского надзора за исполнением принятых проектных решений при реконструкции.

  4. Направлять замечания и предложения по изменению проектных документации.

  5. Требовать от Заказчика предоставления всех необходимых документов и информации в четко оговоренные сроки.

  6. Эксплуатировать помещения для реализации "задач инновационно-креативного пространства".

  7. Размещать на земельном участке новые объекты, необходимые для эффективной деятельности инновационно-креативного пространства.

  8. Использовать по своему усмотрению или утилизировать все демонтированные материалы.

Горсовет освободил LEM station от уплаты аренды до сдачи в эксплуатацию всего объекта или его части, но не более чем на 4 года.

Подобная модель работы — инвестиционный договор на проведение реконструкции и договор аренды для эксплуатации объекта после реконструкции — позволяет достаточно подробно регулировать отношения между инвестором и городскими властями, в то же время сохраняя необходимую гибкость в принятии решений.

Поэтому как видим, в Украине достаточно ресурсов и благоприятных условий для развития объектов ревитализации. Как показывает анализ исследованных объектов, формы работы также могут быть разными. Чтобы выбрать верную стратегию, инвестору важно в начале понять, что именно он ожидает от объекта, его концепция. Для этого будет полезна команда из числа маркетологов, дизайнеров, финансистов и юристов. Юристы позволят минимизировать риски и воплотить идею в надежный и перспективный проект.

Опубликовано на https://delo.ua/