26 мая 2021 г.

Кейсы ILF. Наложение земельных участков: как сохранить целостность частной территории

На практике достаточно часто возникают вопросы о распределении смежных земельных участков. Ведь иногда даже малейшая неточность в их расположении может обойтись вам в большую сумму денег или стать тотальной проблемой для вашего бизнеса.
В частности проблема наложения повсеместно встречается в Харькове, прежде всего - в его центре, и наносит существенный вред владельцам земельных участков, особенно привлекательных для инвестиционного строительства, и, следовательно, лицам, владеющими прилегающими территориями.

Какой был запрос у клиента?

В нашу юридическую компанию обратился владелец земельного участка, часть которого ошибочно оказалась в распоряжении оппонентов. Детально изучив суть дела, мы выяснили, что один и тот же объект недвижимого имущества был дважды зарегистрирован под разными адресами. Дело в том, что наши оппоненты начали строительство, не выяснив как расположены прилегающие участки и не заходят ли они на какой-то из них. Они оформили земельную документацию без учёта небольшой пристройки - части нежилых помещений, расположенных на земельном участке, который на тот момент принадлежал нашему клиенту. Поэтому в случае сноса зданий и оформления земельного участка оппонентами он мог быть незаконно лишен своего имущества.

Какими были наши действия?

В подобных ситуациях лучше сразу стараться заключить мирный договор. Тем более что, когда возникает конфликт при условии активного строительства, достаточно просто заблокировать его для создания первоочерёдного давления.
Нашим первым шагом в досудебной регуляции спора стало требование от застройщиков устранить недостатки в разграничении земельных участков, от чего они отказались. Следующим шагом с нашей стороны стало обращение к суду.

Мы требовали:

  1. признать незаконным соответствующий пункт решения Харьковского городского совета касательно выделения земельного участка для строительства;
  2. сделать невозможной регистрацию участка под застройку;
  3. запретить сносить и реконструировать объекты недвижимого имущества, которые на нём расположены.

Суд, в свою очередь, вполне прогнозировано рассмотрел наше заявление и удовлетворил его.

 

Как решилась ситуация?

С того момента, как суд постановил решение, наши оппоненты не могли закончить оформление земельного участка, а значит - приступить к работе. Как мы и рассчитывали, в такой метод мы полностью заблокировали строительство, из-за чего их застал ряд неприятных последствий, в частности:

  • необходимость возвращать или вносить платежи за арендованное имущество;
  • обязательство оплачивать работникам время простоя;
  • угроза расторжения договоров частичного (долевого) участия и, следовательно, потеря инвестиций и т.д.

 

А поскольку застройка происходила за счёт кредитных денег, такая медлительность грозилась наложением штрафных санкций, затягиванием с возвращением кредита и увеличением процента.

Ситуация, когда каждый час бездеятельности стоил оппонентам денег, побуждала их вступить в диалог. В ходе переговоров наш клиент заявил, что не будет выдвигать претензии на часть помещений нежилого здания в обмен на выплату ему денежной компенсации. Помимо этого, мы добились того, что наши оппоненты обязались за свой счёт должным образом оформить техническую документацию на оба земельных участка по окончанию строительства и после введения объекта в эксплуатацию.
Такая позитивная практика наглядно демонстрирует, что даже незначительное нарушение границ земельного участка может быть восстановлено вне зала заседаний. Мы за то, чтоб вести переговоры с нашей противоположной стороной, а не “таскать по судам”.