26 травня 2021 р.

Кейси ILF. Накладення земельних ділянок: як зберегти цілісність приватної території

На практиці достатньо часто постають питання щодо розподілення суміжних земельних ділянок. Адже інколи навіть найменша неточність у їх розташуванні може коштувати вам великих грошей або стати тотальною проблемою для вашого бізнесу.
Зокрема, проблема накладення повсюдно зустрічається Харковом, передусім — у його центрі, та завдає неабиякої шкоди власникам земельних ділянок, особливо привабливих для інвестиційного будівництва, і, відповідно, особам, що володіють прилеглими територіями.

Який був запит у клієнта?

До нашої юридичної компанії звернувся власник земельної ділянки, частина якої помилково опинилася також у розпорядженні опонентів. Детально дослідивши суть справи, ми з’ясували, що один і той самий об’єкт нерухомого майна був двічі зареєстрований за різними адресами.
Річ у тому, що наші опоненти почали будівництво, не з’ясувавши, як розташовані прилеглі ділянки та чи не зачіпають вони якусь із них. Вони оформили земельну документацію без урахування невеликої прибудови — частини нежитлових приміщень, розташованих на земельній ділянці, що на той час належала нашому клієнтові. Тож у разі знесення будівель та оформлення земельної ділянки опонентами він міг бути незаконно позбавлений своєї власності.

Які були наші дії?

У подібних ситуаціях краще одразу намагатися укласти мирову угоду. Тим паче, що, коли виникає конфлікт за умови активного будівництва, достатньо просто заблокувати його для створення першочергового тиску.
Нашим першим кроком у досудовому врегулюванні спору стала вимога від забудовників усунути недоліки в розмежуванні земельних ділянок, від чого вони відмовилися.
Наступним кроком із нашого боку стало звернення до суду. Ми вимагали:

  1. визнати незаконним відповідний пункт рішення Харківської міської ради стосовно виділення земельної ділянки для будівництва;
  2. унеможливити реєстрацію земельної ділянки під забудову;
  3. заборонити зносити та реконструювати об’єкти нерухомого майна, що на ній розташовані.

Суд, своєю чергою, цілком прогнозовано розглянув нашу заяву та задовольнив її.

Як вирішилася ситуація?

З того моменту, як суд постановив ухвалу, наші опоненти не могли завершити оформлення земельної ділянки, а отже — приступити до роботи. Як ми й розраховували, у такий метод ми повністю заблокували будівництво, через що їх спіткав ряд неприємних наслідків, зокрема:

  • необхідність повертати або вносити платежі за орендоване майно;
  • обов’язок оплачувати працівникам час простою;
  • загроза розірвання договорів часткової (пайової) участі та, відповідно, втрати інвестицій тощо.

А оскільки забудова відбувалася ще й за кредитні гроші, таке зволікання загрожувало накладенням штрафних санкцій, затягуванням із поверненням кредиту та збільшенням відсотка.

Ситуація, коли кожна година бездіяльності коштувала нашим опонентам грошей, спонукала їх вступити в діалог. У ході перемовин наш клієнт заявив, що не висуватиме претензій на частину приміщень нежитлової будівлі в обмін на виплату йому грошової компенсації. Крім того, ми досягли того, що наші опоненти зобов’язалися власним коштом належно оформити технічну документацію на обидві земельні ділянки по завершенню будівництва та після введення об’єкта в експлуатацію.
Така позитивна практика наочно демонструє, що навіть незначне порушення меж земельної ділянки може бути відновлене поза залою засідань. Ми за те, щоби вести переговори з нашою контрстороною, а не «затягувати по судах».