21 червня 2019 р.

До кого звернутися при купівлі нерухомості — до ріелтора чи юриста?

Нерухомість (будівлі, споруди, земельні ділянки) в Україні до сих пір залишається одним із найпопулярніших об'єктів для інвестування. Це обумовлено багатьма факторами: нестабільністю гривні, низьким рівнем довіри до банків і пенсійних програм, нерозвиненим фондовим ринком тощо.

А ще нерухомість часто пропонують за передачу частки в бізнесі або в рахунок погашення боргу. Але якою б не була мета її придбання, важливо до укладення угоди визначити, наскільки економічно вигідним і юридично безпечним буде вкладення. Адже в разі помилки нерухомість може стати тягарем, а не інвестицією.

Для цього на старті варто оцінити: 

  • витрати на придбання та утримання такого майна, в тому числі на сплату податків;
  • ризик втратити нерухомість після покупки;
  • ризики, пов'язані з використанням нерухомості (наприклад, самовільне підключення до інженерних мереж або відсутність підключення до них, приховані дефекти об'єкта, які неможливо виявити при візуальному огляді, неможливість використовувати об'єкт для цілей інвестора (останнє особливо актуально для земельних ділянок) тощо);
  • варіанти захисту майна і можливі витрати на такий захист;
  • варіанти отримання доходів від такого активу.

Хто знайде вразливі місця в угоді: юрист і / або ріелтор

Іноді може складатися враження, що в угодах з нерухомістю юрист і ріелтор дублюють один одного. Або конкурують між собою. Це не так. Юрист і ріелтор - це тандем для безпечної угоди.

Хто знайде об'єкт, оцінить його відповідність вимогам клієнта за площею, місцем розташування, ціною, іншими характеристиками? Ріелтор.

Він також оцінить, чи є продавець власником будівлі або земельної ділянки, і допоможе відсіяти явно ризикований варіант. Допоможе знайти нотаріуса, домовитися з продавцем про ціну. Візьме довідки про відсутність заборгованості за комунальні послуги (важливо при покупці квартир і житлових будинків) і заощадить час та гроші клієнта.

А що ж тоді юрист? Юрист порахує податки, які потрібно буде щорічно платити, підкаже, які можливі пільги у вашому випадку. Перевірить історію об'єкта, виявить і оцінить, чи є небезпека його втратити. Часто саме в історії будівлі і / або земельної ділянки ховаються факти, які можуть призвести до того, що ви втратите це майно.

Саме юрист перевірить, наскільки законно продавець володіє об'єктом, чи є судові суперечки про права на нього або кримінальні провадженння, перевірить документи на підключення до інженерних комунікацій, за необхідності організує перевірку технічного стану об'єкта і комунікацій тощо. Юрист з'ясує, чи можна будинок і / або земельну ділянку використовувати для цілей інвестора, чи не передбачено законодавством будь-яких обмежень на цей рахунок. Він також допоможе убезпечити актив від зазіхань, що особливо актуально в сучасних умовах.

Прояснимо різницю на прикладі трьох випадків з життя 

Історія з кримінальної справи

Підприємець хотів купити у компанії (юридичної особи) земельну ділянку. З боку ріелтора питань не виникало: правовстановлюючі документи в наявності й ділянка зареєстрована в кадастрі. Але юрист знайшов важливу для подальшої долі цієї угоди обставину: у зв'язку з перевищенням повноважень чиновниками та іншими порушеннями в процедурі приватизації земельної ділянки порушено кримінальне провадження. Тобто в перспективі покупець міг втратити земельну ділянку.

Історія з Укрзалізницею

Компанія вирішила купити земельну ділянку, право на яку встановлено державним актом старого зразка - ділянку до державного земельного кадастру не внесено, її межі не визначено. Документи на ділянку діючі, процедура внесення ділянки в кадастр і присвоєння їй кадастрового номеру зрозуміла, ціна вигідна - здавалося б, перешкод для покупки немає.

Але в результаті перевірки документів виявилося, що частина ділянки накладається на землі залізничного полотна, які заборонено передавати в приватну власність. Це порушення законодавства, допущене при оформленні продавцем права власності на земельну ділянку. З огляду на те, що ПАТ "Українська залізниця" та його філії зараз активно проводять інвентаризацію земель державної власності, що перебуває в їхньому віданні, інвестор міг втратити земельну ділянку через деякий час після її покупки. Без допомоги юриста виявити цей ризик було б дуже складно або неможливо.

Історія про пам'ятник архітектури

Компанія вирішила придбати будинок в центрі Харкова, ріелтор перевірив документи і на будівлю, і на земельну ділянку під нею, документи були в порядку. Але після аудиту об'єкта юрист виявив, що будівлю внесено до реєстру як пам'ятник архітектури місцевого значення, і згідно із законом є низка обмежень для його використання. Більше того, при його придбанні продавець не виконав передбачені законом процедури, що може призвести до визнання угоди недійсною і витребування будівлі у покупця.

Чи можуть юрист і ріелтор замінити один одного

Ні. У них різні завдання. Ріелтор знайде варіанти об'єктів для інвестування, а юрист перевірить безпеку інвестиції і оцінить пов'язані з нею витрати.

Перевірка об'єкта юристом убезпечить і самого ріелтора від можливих позовів з боку покупців про компенсацію збитку. Адже якщо інвестор поніс додаткові витрати або позбувся прав на будівлю і / або земельну ділянку, він може вимагати у ріелтора, який запропонував йому цей об'єкт, компенсації збитку.

Опубліковано на https://delo.ua/