Здебільшого в медичних підприємств є приміщення, які вони фактично не використовують. Та в них є вибір: або й надалі тягнути за собою цей зайвий тягар, або подумати про те, як цю площу ефективно використовувати. Як один із варіантів — її можна здати в оренду. «Як саме зробити це, уникнувши претензій із боку власника, загрози відповідальності та ризиків неприбутковості?» — на це та пов’язані питання відповіли старший юрист ILF Олексій Головін та радниця ILF Ірина Селіванова.
Почнемо з того, що майно закладів охорони здоров’я може бути використане не за будь-яким цільовим призначенням (п. 29 Постанови КМУ № 483 від 3 червня 2020 р.). Об’єкт оренди може використовуватися лише зі збереженням профілю та з метою, встановленою рішенням органу місцевого самоврядування (ОМС). З-поміж іншого орендована площа може слугувати місцем проведення науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів. Окремі обмеження можуть міститись у затвердженому ОМС Порядку передачі комунального майна в оренду.
Змінити цільове призначення можна, але лише у випадку, коли майно перебуває в аварійному стані або не використовується в діяльності медзакладу: протягом 3 років для приміщень менше ніж 500 кв.м., і понад 5 років — для приміщень із більшою площею. Разом із тим регламентовано і площу оренди нерухомого майна: комунальне некомерційне підприємство (КНП) як балансоутримувач може бути орендодавцем нерухомого майна загальна площа якого не перевищує 400 кв.м., інакше — орендодавцем виступатиме уповноважений орган управління ОМС (Наприклад управління комунальної власності ОТГ).
Хто може бути орендодавцем, ініціатором передачі та орендарем комунального майна
Самостійно КНП здавати майно в оренду не може. Це пов’язано з тим, що, по-перше, лише ОМС приймає рішення про включення об’єкта оренди до Переліку 1-го або 2-го типу, тож без його участі не обійтися. А по-друге, згода на розпорядження майном КНП може знадобитися з боку уповноваженого органу управління чи самого ОМС. Ініціювати оренду може потенційний орендар (фізична або юридична особа), орендодавець або балансоутримувач (КНП), а також уповноважений орган управління (орган місцевого самоврядування, до сфери управління якого належить балансоутримувач).
Залежно від того, хто виступає ініціатором оренди, існує два способи передачі майна: за результатами аукціону та без нього.
Чіткий перелік осіб, що можуть отримати майно в оренду без проведення аукціону визначено в ст. 15 Закону України № 157–IX «Про оренду державного та комунального майна». До них належать зокрема установи й організації, діяльність яких фінансується з державного або місцевого бюджету, та громадські організації. Лікарі-ФОП, КНП, юридичні особи не включені до цього переліку, а отже — не можуть орендувати комунальне майно без проведення аукціону (крім винятків, зазначених у ст. 15 Закону № 157–IX).
За яким алгоритмом майно передається в оренду
Отже, загалом процедуру передачі майна в оренду можна поділити на такі етапи:
- прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду;
- внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до електронної торгової системи («Прозорро.Продажі»);
- прийняття рішення про включення потенційного об’єкта оренди до одного із Переліків (1 типу для проведення аукціону, 2 типу — без аукціону);
- опублікування інформації про потенційний об’єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного із Переліків, в електронній торговій системі («Прозорро.Продажі»);
- розміщення в електронній торговій системі («Прозорро.Продажі») оголошення про передачу майна в оренду;
- проведення аукціону або передача об’єкта в оренду без проведення аукціону;
- укладення договору оренди.
Як не втратити «неприбутковість»
Одне з питань, які хвилюють заклади охорони здоров’я, що планують здавати своє майно в оренду, найбільше — «Як не втратити неприбутковий статус?». Річ у тому, що комунальні некомерційні підприємства не можуть розподіляти отримані від здачі майна доходи між засновником (ОМС), працівниками (крім оплати праці та ЄСВ), членами органів управління підприємства чи пов’язаними з ними особами. Навіть разова матеріальна допомога, що не належить до фонду праці, трактуватиметься як розподіл доходу.
При цьому орендар може сплачувати частину орендної плати в місцевий бюджет та КНП, але за умови, що КНП у складі своїх доходів для цілей бухгалтерського обліку зазначає лише частину орендної плати, використовуючи її для утримання закладу та виконання завдань і цілей, визначених Статутом КНП. Зокрема таку позицію підтримує Мінфін у своїй Узагальнювальній податковій консультації (Наказ Мінфіну від 19.01.2021 № 23).
Тут варто нагадати про наявні обмеження кола можливих орендарів комунального майна закладів охорони здоров’я. Найбільш очевидно, що не можуть винаймати приміщення КНП його ж працівники, співробітники орендодавця та органу управління майном, який перебуває в складі органу місцевого самоврядування. Така сама заборона існує для фізичних і юридичних осіб, які перебувають у процесі припинення або в процедурі банкрутства, зареєстровані в країнах, внесених до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом, або щодо яких застосовано спеціальні економічні чи інші санкції.
Юридичні особи не можуть бути орендарями й у разі, якщо вони не розкрили інформацію про кінцевих бенефіціарних власників або перебувають під контролем фізичних або юридичних осіб, що є резидентами держав, які не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
Як врахувати особливості оренди майна конкретної територіальної громади
Для врегулювання всіх питань, пов’язаних з орендою, органу місцевого самоврядування (власнику) необхідно прийняти наступні документи:
- Примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності органу місцевого самоврядування;
- Положення про оренду майна;
- Порядок передачі в оренду комунального майна.
Майте на увазі, що, якщо органом місцевого самоврядування не затверджений примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди нерухомого майна, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності. Останній містить певні незмінювані умови, не пристосовані для оренди комунального майна, тому органу місцевого самоврядування за краще затвердити власний типовий договір оренди комунального майна.
Строк договору оренди не може становити менше за п’ять років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду. Водночас якщо строк договору оренди перевищує 5 років, обов’язково потрібне нотаріальне посвідчення. Та важливо пам’ятати, що лише детальний аналіз дотримання всіх вимог законодавства дозволить вам якісно провести процедуру передачі майна в оренду.
Юристи ILF розробили для вас покроковий алгоритм «Як здавати в оренду приміщення» — завантажуйте його безплатно за посиланням http://ilf.today/
Якщо у вас залишилися питання або потрібна допомога — наші спеціалісти з юридичної компанії ILF завжди на зв’язку!
ОПУБЛІКОВАНО НА: https://www.golovbukh.ua/article
