22 серпня 2019 р.

Кабінет приватного лікаря: як уникнути проблемної оренди

Одне з важливих питань для приватного лікаря, який тільки починає практику, -  вибір приміщення для прийому пацієнтів. Звичайно, надійним варіантом є купівля. Але не кожен лікар може одразу виділити таку суму грошей з власного бюджету. Оренда - більш прийнятний варіант для приватника-початківця. Адже можна розрахувати, з яких коштів ви будете брати цю суму, скільки ви готові або можете платити. А самі витрати -  в залежності від домовленостей розподілити на різні періоди, що знизить фінансове навантаження.

Плануєте відкрити приватну практику - всі інструкції від юристів та фінансистів з цього питання ви можете знайти у нашому посібнику “Як відкрити приватну медичну практику. 8 кроків” тут : https://ilf.space/medmanual

Оренда приміщення для надання медичних послуг має ряд особливостей: існують законодавчо прописані технічні вимоги, серед яких - площа, наявність певних комунікацій, близькість чи віддаленість від певних елементів інфраструктури. Також треба врахувати, наскільки зручним це приміщення буде для пацієнтів. І, звичайно, не втрапити в халепу з недобросовісними орендодавцями, втративши марно час та гроші. Зупинимось на проблемах та рішеннях при виборі приміщення для практики.

На які критерії варто звернути увагу під час пошуку приміщення

Якщо орендуєте кабінет в поліклініці або амбулаторії 

Багато медустанов готові здавати частину приміщення, щоб отримати додаткові фінансові надходження. В цьому випадку, приватний лікар отримує одразу кілька “плюсів”: звичне для пацієнтів місце надання медпослуг, розташування в географічно зручних місцях, відповідність технічним нормам для приміщень медпризначення тощо. Але сама процедура оренди більш складна. Треба подати заяву про бажання орендувати та пакет документів до міської чи селищної ради (саме вони є власниками КНП і виступають орендодавцями), пройти перевірку на відповідність документів. Якщо на приміщення претендуєте не тільки ви - оголосять конкурс. І якщо рішення буде прийняте на вашу користь - ви зможете орендувати кабінет. 

Якщо орендуєте приміщення у приватного власника 

Якщо ви розглядаєте варіант з орендою в багатоквартирних будинках, новобудовах, котеджних селищах тощо, треба врахувати: 

  • відповідність площі приміщення вимогам ДБН (Державні будівельні норми України) для кабінету лікарів-фахівців . Ознайомитись з умовами можна за цим посиланням: Будівлі і споруди. Установи охорони здоров'я

  • оснащення приміщення необхідними комунікаціями. Чи надаються безперебійно та належної якості послуги з  освітлення, водовідведення та вентиляції і т.д. 

  • можливі недоліки (ретельно огляньте приміщення, щоб їх виявити, та обговоріть з власником, яким чином та в який строк  їх можна усунути)

  • розташування приміщення: зручна транспортна розв'язка,  наявність парковки, які поруч знаходяться медзаклади. Можливо, в цій місцевості вже розташовано багато лікарень чи приватних практик, що складуть вам суттєву конкуренцію. 

Юристи ILF розробили для вас покрокову інструкцію "Як орендувати приміщення без прихованих ризиків" - скачуйте її безкоштовно за посиланням https://ilf.space/orenda

Як не орендувати “кота в мішку”

Перед підписанням договору про оренду, варто перевірити “проблемність” приміщення: чи потенційний орендодавець дійсно є власником, володіє ним одноосібно або у співвласності (можливо, інші власники проти оренди або наполягають на продажу, проти розміщення саме лікарського кабінету тощо), чи не знаходиться приміщення під обтяженням (під арештом, в заставі, або як предмет судового спору). 

Перевірити цю інформацію можна через Державний реєстр прав на нерухоме майно, проте запит відомостей з реєстру платний.

Договір оренди: що важливо прописати 

Якщо ви впевнились, що інформація про приміщення відповідає дійсності, переходьте до підготовки проекту договору оренди. Варто врахувати, що вам запропонують типовий варіант, де всі пункти будуть прописані на користь орендодавця. У випадку з орендою приміщення, яке в комунальній власності, власник зазвичай надає типовий договір Фонду державного майна. Якщо він затверджений територіальною громадою, то його умови змінити не можна. Якщо ні - за потреби в нього можна вносити окремі додаткові умови, важливі для вас.

Типового договору зі “своїми” умовами можна очікувати і від власника приватного приміщення. Якщо договір вас не влаштовує - запропонуйте власний варіант з зазначенням всіх важливих умов:

  • якщо приміщення потребує капітального чи косметичного ремонту, пропишіть, хто в які строки та за чий кошт буде його здійснювати. А також - яким чином будуть компенсуватись витрати, якщо ремонт будете оплачувати ви. Наприклад, зниження суми чи відстрочка орендної плати на певний період.

  • як часто ви будете переглядати розмір орендної плати (півроку, рік, три роки іт.д.), і від чого залежатиме цей перегляд: стабільність курсу валют, ріст вартості комунальних платежів чи з розрахунку середньої вартості надання послуг на ринку оренди  (для уникнення частих та необґрунтованих підвищень суми оренди);

  • підстави для дострокового розірвання договору (це обмежить можливості орендодавця на дострокове розірвання);

  • яким чином ви будете продовжувати строк дії договору (за замовчуванням, додаток до договору тощо). До речі, якщо договір оренди укладається на термін більше 3-х років, необхідно його нотаріально посвідчити.

Звичайно, що кожна сторона договору буде намагатись внести до документу саме ті пункти, які її найбільше влаштовують та страхують. Але аргументоване відстоювання найважливіших позицій і поступки в менш важливих питаннях допоможуть знайти компромісне рішення. За порадою до нашого юриста з питань вашого договору оренди ви можете звернутися за цим посиланням: https://ilf.space/medhour 

Щоб уникнути суперечок і претензій в процесі оренди, ретельно перевірте стан усього наявного в ньому майна і зафіксуйте всю інформацію в акті  прийому-передачі приміщення. 

Якщо ви узгодили всі спірні моменти та зафіксували їх в документах,  можна ставити підпис в акті прийому-передачі та в договорі оренди приміщення.