Трансформація індустріальних будівель у корисні об'єкти десятиліттями гуляє по планеті, але в Україні не так давно. З чого почати, щоб перебудувати занедбаний будинок у щось цікаве і потрібне?
Кілька років тому я мала честь потрапити в Арт-інкубатор в Fabryka Sztyki в славному польському місті Лодзь. 7 тис. квадратних метрів колишнього заводу переобладнали в обитель підтримки креативних індустрій. На момент мого візиту там працювали 28 резидентів, особливо запав у душу проект ыз виробництва волохатих сумок зі спеціальних еко-матеріалів всіх кольорів веселки. Fabryka Sztyki - центральне місце Лодзя для проведення камерних концертів, перфомансів та творчих майстер-класів. Під час нашого візиту там проходив воркшоп з оформлення скринь, а на наступний день в календарі значився концерт етно-музики.
Пізніше мене занесло в ще одне злачне місце вже в Німеччині. Креативний квартал Мюнхена за досить непоказним фасадом відкрив цілий світ, де в оздоблених лофтах працюють німецькі художники і документалісти, в покинутих гаражах репетирують аматорські театри, а в великому багатоповерховому будинку BMW планує заснувати інкубатор для стартапів. І що цікаво, обидва ці місця - не притулок для романтиків, а продумані бізнес - проекти. Вони не просто ефективно використовують ресурс будівлі, яка "віджила своє" , а й через підтримку творчих проектів роблять свій внесок у скарбничку ВВП. Наприклад, у тій же Баварії, дохід від креативних і культурних індустрій на третьому місці після автомобільної промисловості і машинобудування.
Трансформація індустріальних будівель у корисні об'єкти вже кілька десятиліть гуляє по планеті, але накривати Україну почала не так давно. Відомі приклади - арт-завод "Механіка" в Харкові, "Платформа" в Києві або "Міський ринок їжі" в Одесі - далеко не єдині в країні, але це тільки початок. Адже занедбаних майданчиків в Україні накопичилося більше, ніж достатньо, ідеї і навіть інвестори є.
Інша справа, що на відміну від США і Європи, де працюють цілі агентства з трансформації промислових об'єктів, досвіду та експертизи в українців поки що небагато. З одного боку, підхід тут як до будь-якого бізнес-проекту, з іншого - є свої підводні камені.
Спробуємо прояснити, з яких питань слід почати, якщо ви вирішили вдихнути нове життя в покинуту борошномельну фабрику або старий гараж за будинком:
1. Чиє це? Добре, якщо ваше, але частіше за все ні. Більшість промислових об'єктів раніше перебували в державній власності, потім були приватизовані. Встановити форму власності можна на сайті kap.minjust.gov.ua/services, звернутися за інформацією до нотаріуса або в архів БТІ. Відповідно до нового законопроекту про приватизацію, залишаться два типи структур - велика приватизація і мала.Об'єкти великої приватизації планують продавати із залученням радників - великих юркомпаній. А ось малі продажі будуть проходити на електронних майданчиках, і вже зараз близько тридцяти пілотних об'єктів доступні на ProZorro. Все це дає надію, що об'єкти для розвитку креативної економіки в Україні з кожним роком будуть все доступнішими.
2. Що там було раніше? Колишня в'язниця, психіатрична лікарня або крематорій - не найкращі місця для старту нових проектів. Тим більше, якщо на їх місці ви плануєте будувати житлові апартаменти. Те саме стосується санітарних умов - якщо історично склалося, що в стінах заводу спалювали шкідливі речовини або виробляли хімічні пестициди, то варто перевірити чи не залишилося там загроз для здоров'я.
3. Чи придатна будівля до реновації? Іншими словами - чи не впаде раптом на голову стеля, чи є можливість прокласти систему внутрішніх комунікацій, чи враховані правила пожежної безпеки тощо. На Заході - це один із ключових етапів аудиту, коли експерти, дослідивши кожен кут, дають вердикт чи варто вкладати в будівлю.
4. Кому і навіщо ви будете його перебудовувати? По суті будувати можна ВСЕ, але спиратися, в першу чергу, на потреби міста і його жителів. Варто врахувати населення, потік туристів, наявність університетів, культурні особливості даного регіону, стратегію розвитку міста тощо. Уяві немає меж, можна винайти щось зовсім своє або надихнутися реальними кейсами, як наприклад:
- Готель The Warehouse Hotel, побудований на місці колишньої фабрики, що зберіг в інтер'єрі бетон і мідь у поєднанні з сучасними матеріалами, Сінгапур.
- Школа танців для 300 учнів на місці колишнього трамвайного депо, Дортмунд.
- Ландшафтний парк "Дуйсбург-Норд", де на місці резервуара для зберігання газу розташований один із найбільших дайвінг-центрів Європи, Дуйсбург.
- Бар - ресторан Clerkenwell Grind на місці фабрики 1870 року будівництва, Лондон.
- Музей "Цольферайн" на місці найбільшої шахти Європи, входить до спадщини ЮНЕСКО, забезпечує роботою 1000 людей, заробляє на туристах близько 70 млн євро на рік, Ессен.
5. Наскільки серйозно ви готові перебудовувати будинок? При розрахунку різних варіантів проектів, крім однакового для всіх фундаментального зміцнення об'єкта, в бізнес-плані для зручності можна користуватися такою класифікацією перебудови:
- hard loft – максимальне збереження автентичності місця з його рідними стінами, стелями, вікнами, трубами - без прикрас. На тлі - мінімальні вкраплення сучасних деталей і матеріалів.
- new hard loft – поєднання кращого з інтер'єру старого заводу з сучасними дизайнерськими рішеннями і енергоефективними технологіями. Головна мета - зберегти естетичний колишній вигляд, але зробити перебування в будівлі максимально комфортним і зручним.
- soft loft – тотальна перебудова початкового інтер'єру і всіх комунікацій. Зберігається лише форма, цегла і бетон здебільшого змінюють на дерево і інші матеріали, труби ховають, часто додають багато світла і яскравих фарб.
Вибір призначення будівлі і рівня її перебудови значно вплине на бюджет проекту. Очевидно, що hard loft вийде дешевше, ніж soft loft, але швидше за все не буде оптимальним рішенням для школи іноземних мов, проте стане відповідним інтер'єром для бару чи перукарні. Питання фінансування таких проектів - тема для окремого посту. З цікавою ідеєю і грамотно складеним бізнес-планом, крім класичних методів залучення грошей через банк або інвесторів, можна йти на конкурси підтримки стартап-проектів, звертатися в міжнародні фонди і краудфандингові платформи. Але для початку важливо визначитися з базовими питаннями - де, що і навіщо ви хочете зробити. Чітких кордонів по суті немає, можна і потрібно поєднувати непоєднуване, щоб за прикладом просунутої частини людства перетворити похмурі українські будівлі в центри творчості, активного соціального життя і реалізації найсміливіших ідей.
