Купівля комерційної нерухомості не тільки спосіб отримання стабільного доходу (як об’єкт оренди, для подальшого перепродажу тощо), а й ласий шматок для рейдерів. Якщо не перевіряти історію набуття права власності, можна неочікувано натрапити на токсичну нерухомість. І стати легкою здобиччю для шахраїв. Прояснюємо, як захистити спірний актив та відбити атаку таких рейдерів.
Як зрозуміти, що вас планують викинути з бізнесу - дивіться у нашому чек-листі https://ilf.space/sevensigns.
До адвокатів ILF Олексія Харитонова та Андрія Поддимая звернувся власник бізнесу зі здачі в оренду складських приміщень. Два роки тому він придбав відповідне приміщення (більше 2000 кв.м.) в одному з регіонів України. Поруч з приміщенням: міжнародна траса, кілька великих заводів. А отже - постійний потік замовників та стабільно високі прибутки. У 2018 році бізнесмен отримав рішення суду, за яким мав повернути нерухомість компанії, яка побудувала ці склади.
Адвокати проаналізували це судове рішення, деталі угоди клієнта з купівлі-продажу, історію активу та законність вимог компанії-позивача. І виявили, що клієнт як добросовісний покупець потрапив в схему багатокрокового рейдерства.
Хто захопив частки компанії-забудовника
Напівшахрайські схеми навколо компанії - першого власнику активу розпочалися ще сім років тому. Три власники ТОВ (товариства з обмеженою відповідальністю) вирішили побудувати складські приміщення. Але один з партнерів втратив інтерес до проекту. Він вийшов зі складу учасників та подарував свою 30% частку іншим співвласникам. Відповідні документи засвідчив нотаріус, але до держреєстратора компанія не зверталась. Отже, за даними ЄДР, право власності на ТОВ все ще мали три учасники.
Вже після виходу третього партнера компанія добудувала склади та вирішила продати актив. Приміщення змінило кілька власників, коли його придбав клієнт ILF.
Навіть не підозрюючи, що екс-партнер компанії-забудовника вирішив відновити право власності на свою частку. А також - шляхом махінацій отримати повний контроль над компанією, захопивши ще 70%, які належали минулим партнерам. Після чого заявив права на єдиний актив компанії - складські приміщення. Причина - суттєві борги та необхідність віддавати кредиторам гроші.
Схема рейдерства добросовісного покупця
Новий-старий власник компанії почав процес повернення у власність складських приміщень. Спершу намагався звернутись до суду за місцем реєстрації компанії. Але діставав відмови через необгрунтованість своїх вимог. Тоді він перереєстрував компанію в інше місто і подав позов до місцевого господарського суду. Останній - прийняв справу до розгляду. Всі вимоги підприємливий учасник компанії-першого власника завуалював під корпоративний спір. Відповідно, вимагав визнати недійсним договір купівлі-продажу спірного активу. Наступним кроком мав бути позов до нового власника про витребування нерухомості.
“Свій” директор в суді підтвердив порушення при продажу актива. І суд визнав угоду недійсною.
Новий власник, якого захищали адвокати ILF, вступив в цей судовий спір як третя особа та оскаржив рішення першої інстанції в апеляції. Захисники представили зібрані факти про позивача та його шахрайські схеми. Зокрема, довели що цей спір не підпадає під визначення корпоративного. Адже, на момент виходу зі складу учасників позивача, у компанії ще не було такого актива як складські приміщення. Тобто його корпоративне право ніяким чином не було порушено. Також адвокати зупинились на питанні фактично рейдерського захоплення компанії-позивача (право одноосібного керування було досягнуто через маніпуляції з документами). Суд підтримав аргументи захисників добросовісного покупця та скасував рішення першої інстанції.
Більше про антирейдерські заходи, які потрібно зробити дуже швидко, ви можете дізнатися з відео на нашому YouTube-каналі. А як не допустити такої ситуації та що робити, якщо вже розпочалася війна з опонентом, дізнайтеся на нашому майстер-класі в Харкові. Реєстрація за цим посиланням: https://ilf.space/protect.business
Камбек рейдерів або виводимо актив з-під удару
Через 10 місяців після першого судового процесу рейдери знову звернулися до того ж самого суду зі схожими вимогами. Але суд першої інстанції, розглянувши аргументи адвокатів ILF, прийшов до висновку, що позов надуманий та необґрунтований (оскільки двічі не можна подавати позов в суд про розгляд одного і того ж питання, тільки якщо з'являться нові обставини).
Актив клієнта втратив статус “токсичного”, а отже - власник отримав можливість вільно ним розпоряджатись та отримувати стабільний дохід.
Звичайно, що такі судові процеси, відбиття атаки рейдерів постфактум - обходяться бізнесу досить дорого. Уникнути додаткових витрат та мінімізувати ризик рейдерського захоплення вашого майна можна, якщо підходити до підготовки угоди купівлі-продажу нерухомості системно та відповідально. Зокрема, проводити детальний правовий аудит перед купівлею нового активу.
